2010年7月苏州雅诗阁酒店公寓项目融资计划书全文.docVIP

苏州雅诗阁酒店公寓项目 融资计划书 2010年7月 1/a.fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，： 目 录 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 第一部分 本项目介绍 苏州雅诗阁酒店公寓项目（以下简称本项目）位于苏州 石路 （步行街） 29号,地理位置优越。 第二部分 市场研究 苏州2009年GDP总值为7740亿元， 年增长11.0%。 石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力 的文化娱乐、创意商业集聚区。 报告搞要 第三部分 产品研究 苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在物业租金和售价方面要略低于观前街。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月 以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。 第四部分 综合分析 SWOT分析 优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割 机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次 威胁：国家政策和税收政策的不确定性 劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品 第五部分 改造方案 1至5层商圈为精品商铺，6至20层规划改造成雅士阁管理的酒店式公寓,21层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。 第六部分 财务分析 本项目在改造完成后，商铺部分租售并举，酒店式公寓部分全部对外出售，销售均价为17000元/平方米，一年内销售完毕，资金回笼。项目IRR=29.6% NPV=8/a22615.64万元 第七部分 融资计划 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 一、项目概括 本项目位于石路（步行街） 29号。 处于商圈内核心位置，步行街十字路口， 地理优势明显。 周边石路国际商厦、精品商厦、中心广场、 银行、写字楼、酒店等各类业态齐全，商 业集聚度极高。 紧邻地铁二号线石路站、与地铁一二号线 换乘站文济路站近在咫尺。 本项目 步行15分钟 石路商圈 观前商圈 （三）项目性质 土地使用证 二证齐全 产权证 商服用房 房产性质 50年 年限 32464.03平方米 建筑面积 2001.5平方米 占地面积 空置 8-20F 商铺出租 1-7F 商业业态 苏州石路（步行街）29号 项目地址 苏州雅士阁酒店公寓 项目名称 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 产品研究 综合研究 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 (一)市场宏观经济 苏州2009年全市实现地区生产总值7740 亿元，按可比价计算比上年增长11.0%。 一、苏州房地产市场分析 古城圈层 核心圈层 中心圈层 外城圈层 二、苏州商业市场未来发展 （一）商圈划分－根据政府规划和地理环境特征 （二）未来苏州商业格局 观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号 品牌和国际时尚品牌汇集区； 石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创 意商业集聚区； 南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及 旅游休闲等综合服务区； 湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功 能齐全、引领高端时尚的市级商业中心； 新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特 色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心 ★单位：亿元 （三）商贸业相关指标预测 苏州社会消费品零售总额预测 2007~2010年年增长15%，2010年达到 860亿元;　 2011~2020年年增长12%，2020年达到2671亿元; 苏州市区批发和零售贸易等增加值预测 2007~2010年年增长15%，2010年实现增加值441亿元; 2011~2020年年增长12%，2020年实现增加值1370亿元; 苏州市区现代商业规模预测 2010年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区 总额的50%，为430亿元; 2020年占比提升到60%左右，总额为1603亿元; 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 一、苏州商铺市场分析 苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。 石路商圈总面积达12．7万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街。 是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的 高品位的商贸旅游经济带的黄金地段 充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观 前地区功能