昆明市121大街商业房地产项目-市场调查报告.docVIP

Page PAGE 1 of NUMPAGES 41 121大街项目市场调查报告 项目调查 项目位置 （1）项目位于云南民族大学莲华校区，东北临民院路，东南临接一二一大街，西南和西北面紧接莲华校区，并与校区形成自然高差； （2）周边高校和科研机构比较多，莲花池休闲娱乐公园将在今年内对外开放，片区将形成集数码、电子、购物、休闲、娱乐等为一体的热力街区； （3）出于昆明数码商圈的核心位置，交通条件优越。 2、项目现状 整个区域建筑面积最高为50000平方，其中民族大学门坊、金伦公司、招待所、民院路部分商铺据说为拆除重建的建筑物，其余建筑物继续保留现状，项目初步拟开发为商场和娱乐。 （1）经现场勘察，预拆除的建筑物现状如下： 建筑物 面 积 现 状 描 述 门坊 约12平方 民族大学大门坊，附带保安室 金伦公司 约1200平方 2层建筑物，主要作为办公和批发使用 招待所 约5000平方 5层建筑物，内走廊式，部分作为数码企业办公使用 商铺 约200平方 2层建筑物，共6间从事配件和耗材的铺面 （2）从民族大学到民院路数字百家的一二一大街的铺面共计28家，面积分别为30、15、30、15、30、17、50、18、18、18、12、15、26、12、15、30、35、40、40、40、17、3、5、、5、15、15、25、80、100平方，大多为经营耗材和配件的小铺面，经营情况良好，平均租金为120元/月/平方。 (3) 从数字百家到民院路的所有从事数码的商铺共计8家,经营面积分别为40、15、15、12、12、8、7、2平方，租金水平为125元/月/平方。 (4) 数字百家 楼层 基本情况 一楼 主要经营整机， 平均租金：160元/㎡/月，空置少部分 二楼 主要经营配件和耗材，平均租金：80元/㎡/月，空置少部分 三楼 主要是办公区域，经营数码和耗材的批发，平均租金：40元/㎡/月，空置的办公室相对多。 （5）电脑城后面的2栋4层的建筑物主要作为电脑整机、配件、办公设备的批发，部分位置较偏的的作为居住和教学办公室。 （6）该区域早已流传数字百家要拆除的留言，只是不清楚拆除的时间，所以部分经营户正在其他专业市场积极寻找经营的铺面，这种留言在一定程度上影响了经营。 3、项目初步分析 （1）临街商铺的经营情况和租金不如内部专业卖场，所以专业的、一体化的现代数码卖场仍旧是该行业发展的趋势； （2）停车和交通制约电脑城的进一步发展； （3）整个电脑城的经营硬件相对落后，经营面积小，整体规模小，二楼、三楼采光通风条件差，特别是三楼，单面采光，内走廊较黑；软件上的商业管理服务也不是特别周到，新开业的佰腾数码广场已经形成强劲的竞争； （4）由于小西门的巨大吸引力和北市区家乐福的截流，目前不支持大中型购物超市、服装零售、手机销售等以非专业购物为主的商业业态，暂时支持大型休闲娱乐； （5）数码行业在经营面积和仓储面积都要求不高，但单位租金收益极高，即使不在市中心，也能获得巨大的租金回报； （5）项目如果要继续发展数码行业，需要向大型高档的卖场、高档的写字楼、便利的服务和方便的停车位方面进行发展。 二、行业调查 （一）周边专业市场调查 1、圆西电子广场 经营业态 一楼经营品牌笔记本电脑、数码产品，租金为180元/月/平方 二楼经营DIY及外设产品，租金为100元/月/平方 三楼是电脑周边耗材及外设的批发零售，租金为80元/月/平方 进驻商家 主力商家 笔记本电脑：戴尔、联想、惠普、宏基、明基 数码产品：三星、索尼、奥林巴斯、佳能 总结分析 圆西电子广场是圆通商圈的核心位置，主要以电脑、数码产品、耗材等主要业态，共3层，目前卖场内主要是以电脑、数码产品为主，吸引多是一些年轻时尚人士，根据了解，平常人流不是太多，周末人流相对较多。 商场为更新形象，考虑安全因素多次更换户外广告，另外新开业的佰腾确实给老电脑城带来了压力，园西电子广场与佰腾相隔不到百米。但是园西电子广场地处十字路口，人流量大，从地理位置上看要比佰腾略占优势，更换户外广告能使园西电子广场形象焕然一新，园西美化工程多少也有针对佰腾的意思，也可以看作是新老2家电脑城的对抗。 2、昆明一二一数码城 建筑规模 层数 7 总建面 10000㎡ 经营业态 一楼经营品牌笔记本电脑、数码产品，租金为170元/月/平方 二楼经营DIY及外设产品，租金为120元/月/平方 三楼经营电脑周边耗材及外设的批发零售，租金为60元/月/平方 四楼经营二手电脑，租金为55元/月/平方 五楼以上为办公室，租金为40元/月/平方 主要特点 自行车位比较充足，停车位约35个，1-3楼开启两道自动扶梯，到四楼只开启