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合肥住宅小区现状及问题调查研究报告 摘要:根据目前合肥地区住宅小区开发现状并结合具体的住宅小区，就规划设计、景观设计、建筑设计、智能化、营销策划、物业管理方面进行了介绍，反映了目前合肥地区住宅小区的开发水平和发展方向。总结了合肥地区住宅小区开发的特点。合肥地区自从取消住房实物分配以后，住宅消费市场已经形成，住宅消费已成为人们的消费热点。目前合肥房地产市场正处于历史上最好的发展时期。以新华·学府花园、柏景湾小区、世纪阳光花园、梦园小区、元一花园、浙江绿城的桂花苑等为代表的一大批精品住宅小区已经推出。这些住宅小区无论在市场定位、规划设计、建筑设计上，还是在营销策划、物业管理上，它们都与合肥地区以前开发的住宅小区有着本质的区别，它们代表着合肥地区住宅小区开发的最高水平并且逐步与国内先进水平相一致。但任何事物都存在两面性，所以我们同时对合肥的几个典型小区存在的主要问题和不足之处进行了总结和研究，希望能通过对典型小区的典型问题的总结，达到以点到面、从典型推广到普遍的作用。 关键词：合肥 住宅 现状 问题 小区现状篇（1） 规划设计方面：规划设计是房地产开发的龙头，规划设计的好坏是住宅小区开发成败的关键。开发商越来越重视规划设计，不惜人力、财力以得到优秀规划设计作品，以上精品住宅小区的规划设计无一例外的都是请国内最高水平设计单位进行设计。一般操作模式有，一种是请有住宅小区设计经验、有成功住宅小区作品的设计单位主持设计。像新华·学府花园、柏景湾小区、元一花园住宅小区；另一种是邀请国内著名的设计单位参加方案投标，中标方案实施。像世纪阳光花园、梦园小区住宅小区；还有一种是由房地产公司自己的设计院设计，它主要进行住宅小区设计，对住宅小区极有研究，具有很高的设计水平，像浙江绿城的桂花苑。不管是哪一种操作模式，规划设计的住宅小区都代表着国内住宅设计的最高设计水平，反映了最新的住宅设计思想。以一期建筑面积为18.5万平米的新华学府花园住宅小区为例，在广泛调研的基础上，邀请了对住宅小区极有研究、在国内各地先后设计完成了数十个住宅小区的浙江南方建筑勘测设计研究院主持设计，使新华·学府花园规划设计达到了较高的水平。该规划设计具有如下特点：!他们根据地形地貌，突破了过去住宅小区设计中的住宅小区———组团的设计模式，变为住宅小区———院落围合的设计模式，强化了人际间交流、交往的氛 合肥梦园小区规划总平面 围，为人们提供了娱乐、交流、休闲的空间；变过去大面积的中心绿化为以树木绿化为主的带状绿化，使更多人享受到各种绿色景观，充分体现了环境的均好性；巧妙地利用了场地特点，使车行入口与人行入口相分离，实现了人车分流；并结合地形，车行道旁的地面临时停车位与住宅间地下或半地下停车位相结合，缩短了停车位与住户间的步行距离，方便了业主，体现了以人为本的设计思想! （2） 景观环境设计方面：近3、4年以来，合肥地区住宅小区景观环境设计越来越受到重视，没有景观环境住宅小区很难销售或售价不高。开发商把景观环境设计提升到与规划设计同等重要的地位，每个住宅小区的绿化率都会放在售楼书醒目的位置。根据新华房地产公司调查表明，地段、景观环境和平面户型是人们购房首先考虑的3大因素。开发商不惜降低容积率，提高绿化率和景观环境面积，投入大量的资金从事景观环境建设。像新华·学府花园小区规划一条贯穿南北的长达800m、平均宽达数10m的森林带，使小区景观环境设计极具特色，绿地率达40.2%；像柏景湾小区规划设计了近万平方米水面，显示开发商雄厚的经济实 合肥绿城桂花园的环境设计 力。人们对景观环境要求也越来越高，人们在紧张的工作之余，希望远离城市的喧嚣，追求人、景观环境和住宅间的和谐统一，使每个人在生活中都能够获得淡泊、宁静、自在的心理享受。因此景观环境是提升小区档次、品质的重要标志。 （3） 建筑设计方面：在建筑单体设计上，被大家认同的经典户型趋于统一。建筑面积在90-130平米，两房两厅一卫、三房两厅一卫（两卫）最为热销。单体设计具有如下特点：在平面上，强调功能齐全，布置合理、紧凑，动静分区；明厅、明卫、明厨、明卧已是住宅设计的前提条件，大厅小卧已被普遍接受；在立面上，强调立面造型的美观、新颖，风格各异、色彩丰富的建筑取代了过去的风格单一、色彩单调的建筑；坡屋顶取代平屋顶而被广泛使用，坡屋顶在屋面防水性能和隔热保温性能上有显著的提高。同时，利用坡屋顶设计成跃层提升了顶层的经济价值并受到人们的欢迎，使顶层房屋热销；强调了主卧室的舒适性，主卧室的平面尺寸适宜，配备了卫生间、走 合肥绿城桂花园热销户型 入式衣柜；充分考虑建筑设备的适用性和方便性，安排好插座、水笼头、智能化设备、空调、电器、排烟道等位置，方便业主的使用