城市详细规划原理_居住区规划设计的最基本要求.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * （四）住宅建筑面积毛密度 ?住宅建筑面积毛密度＝住宅总建筑面积 （m2/hm2） 　 居住用地面积 * （五）人口净密度 ?人口净密度＝规划总人口（人/hm2） 住宅用地总面积 * （六）人口毛密度 人口毛密度＝?规划总人口（人/hm2） 居住用地面积 * （七）容积率（建筑面积密度） 容积率＝?总建筑面积 总用地面积 * 三、居住区总造价估算 主要包括地价、建筑造价、室外市政设施、绿化工程和外部环境设施造价等。 此外，勘察、设计、监理、营销策划、广告、利息以及各种相关的税费也都属于成本之内。 * 四、居住区的定额指标 （一）用地的定额指标 （二）建筑面积的定额指标 （三）造价指标 * （二）布置 a．分级布置、植物为主 居住区　800～1000m　　1ha左右 小区　　400～500m　　　0.5左右 组团绿地　　150～200m b．各类场地布置 ①儿童活动场地　　儿童活动场地0.4～0.5m2/人； ②老人活动场地 ③晒衣场地 ④垃圾贮运场地 * 第十一节　旧居住区的改建 * 一、旧居住区的性质（旧城改造的重要内容） 1．旧居住区的特点： 乱：布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分工不明，交通不畅； 差：房屋质量差，室外缺少公共绿地和各类场地，城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市现代化的要求； 挤：交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户多，建筑密度高。 2．旧居住区改造的特征： （1）复杂性 （2）长期性和阶段性 （3）综合性 * 二、旧居住区改造的对策 （一）维修改善 1．建筑改善 2．室外环境改善 （二）改新（内部） * （三）整治规划 (1)．土地使用不经济和不合理，需要合理调整和提高土地的使用效益。 （2）公共服务设施不足，居民使用不便，需要充实和提高； （3）市政工程和公用设施有的潜力还没有充分发挥，有的则相反，水压不足，排水不畅，交通不便，需要进一步改善； （4）公共绿地不断被占用，各类居民室外活动场地需要进一步完善和充实。 （5）加强安全管理，加设围墙、门卫、安保等设施。 * （四）改建 工程量大、投资多、时间长、问题复杂 1．局部改建 2．道路沿线改建 ①应根据该道路在城市总体规划中所确定的性质、红线宽度、交通状况和道路沿线的现状（包括建筑、人防、地下管线等）以及街坊内部的建造要求统一规划，综合设计。 ②沿街建筑的项目、规模、层数、标准主要取决于该地区或整个城市的总体要求。 ③道路沿线改建时应考虑街道宽度与两侧建筑高度的适当比例和沿街建筑空间组织。 ④道路沿线改建应集中力量一次建成，如限于资金和拆迁困难等原因，可分段或组地建设，以有利于形成完整的、谐调的沿街建筑群体。 ⑤道路改建时的选线既要考虑拆迁少，又不能过分迁就现状，要作深入的调查和分析比较。 3．成片改建 地震震灾、火灾、战争等破坏严重的居住区。 * 三、旧居住区的调查研究 1．（1）土地使用现状（土地使用性质、使用单位、分布、范围和相互关系，各单位今后发展要求，用地存在的问题） （2）建筑现状（性质、面积、层数、质量、历史价值等） （3）人口构成（年龄、性别、总人口、户数、户型、出生率） （4）公建现状（项目、规模、服务半径等） （5）市政公用设施现状（给排水、供电、供热、燃气、人防） （6）工厂的生产情况（对周围的影响） （7）地区内大气被污染情况、噪声情况、原有保留住宅的日照和通风条件 （8）建设资金、来源 （9）行政区划现状 * 2．建筑现状分类方法 ①按结构类型分类 ②按建造年代分类 ③按建筑质量分类 ④按产权　　　传统（A类） ⑤按建筑风貌　新建带有传统（B类） 　　　　　　　建完全脱离传统（C类） * 四、旧居住区改造的几个问题 1．用地调整 ①运用经济杠杆、地价区别 ②产业结构本身的调整（自己改造） ③融资 2．拆建比 被拆除的与新建的房屋面积之比，一般简称之为拆建比。住宅拆建比≥1：2，才能基本达到原住户的就地平衡，甚至1：3。 * 3．就近平衡 一般指改建前后该地区的居住户数保持平衡。 4．改建地区新建住宅的标准 5．住户的运迁安置 ①一次搬迁：即直接安置到新建住宅 ②两次搬迁：临时过渡方式 时间不宜太长，以免造成居民生活长期不便 6．改建资金 7．传统民居的保护和保留 * * * * * * * * * * * * * * * * * （二）公建定额指标的确定方法 （三）布置