模板指引25房地产项目（普通住宅）市场分析与定位标准化提纲原始稿.docVIP

房地产项目（普通住宅）分析与定位讨论稿 PAGE 8 前 言 报告之方式方法 开发商需要的不是数据的罗列，资料的堆砌，而是对市场、对区域、对项目的观点、看法与思路，方向与解决办法。 数据与资料的罗列与描述，是为验证相应观点与评论寻求支撑，并与观点与评论相对应，具有有效的关联性。 兵无常式，报告也并无死板的规定与格式，但在长期的实际操作中，也逐渐形成相对稳定的框架与套路，但具体技巧与技术手法可以零活而变。 标准化之利弊 思想是咨询行业的灵魂。优秀的思想需要震撼人心的表达，更需要严密的逻辑思路，方显说服力与专业性。 大凡成熟的咨询公司，都具有自己独特的、标准化的报告运行模式。 标准化可以带给我们统一的格式与思路，当然也可能抹杀个性。 但大框架的标准化能够为我们的工作提高效率。 永未完成之作业 任何标准化的模式，都永远不可能成为最终最佳方案，它永远是个半成品，需要持续的改进，不断的完善，更需要根据具体工作灵活运用。 此份标准化提纲及使用工具集，只是抛砖引玉之作，诸多工具及模型，还未能实际应用及验证，存在的不足，需要大家不断的补充、改进，使其不断完善与发展，增强其逻辑性、科学性、专业性。 另外，在此份标准化提纲中，用到一些其他企业的模型、图表等表达方式，我们尊重别人的劳动成果，但优秀的思想我们可以学习、吸收、利用，并不断改进。 此份标准化提纲，仅限于普通住宅项目，商务办公、商业项目及其他特殊物业提纲的标准化工作尚未完成，希望与大家一同努力、共勉。 第一部分 城市发展分析 【关注点】 主要目的在于通过经济、人口、城市结构、规划等方面的分析，做出城市性质与结构对房地产发展的支持力度，城市特征在房地产市场中蕴藏的能量与潜力，以及可持续发展的能力。 一、城市发展 1、城市区位 注释： 注释：城市地理位置的类型 ※大、中、小位置 ※中心、重心位置和邻接、门户位置 ※城市沿交通线成长的区位类型 ◆商品农业与中心地型城镇 ◆转运功能、区际贸易与以交通运输职能为主的城市 ◆规模经济、集聚经济与以专门化职能为主的城市 图：长三角区域经济圈 图：长三角区域经济圈 至珠三角 至珠三角 至闽三角 至上海 至徐州 至武汉 至京津唐 至胶东 南京市 图：南京一小时都市圈 图：南京一小时都市圈 2、城市结构及发展格局 城市经济圈的特点 城市经济圈的特点 (I)圈层结构 城市经济圈的经济发展以核心城市为中心以圈层状结构向外发展，其周围地域根据其影响的强弱及功能组织的不同而往往被划分为若干圈层：核心城市区、都市区(由核心建成区和近郊区环组成)、都市圈、大都市圈； (2)等级性 根据城市经济圈的经济影响力，可划分为不同等级的城市经济圈，如国际性、国家性、区域性，高一层次的城市经济圈包含低一层次的城市经济圈，如上海城市经济圈包含南京、苏、锡、常城市经济圈； (3)集聚性 城市经济圈不仅人口、自然资源等基本生产要素密集。更是现代工业、现代服务业、现代通讯业等现代通信业集中地，经济总量巨大，单位面积产出量高，具有较强区域竞争力的国家经济的重心区和增长极。 (4)一体化 城市经济圈属于区域类型中的节点区。城市经济圈充分发挥市场对资源配置的基础性作用，打破地区分割、城乡分割格局，促进区域产业合理布局和要素自由流动，实现城市之间、地区之间比较优势和竞争优势的发挥，区域经济依托联系紧密的城市网络(城市间的交通网、通信网、商品流通网、金融网)搭建发展平台，形成功能一体化的经济区。 (5)规划性 在区域性的基础设施建设、国土资源开发、生态环境保护、城镇体系建设等重大问题上，市场是失灵的，必须由政府和非政府组织进行长远性、战略性的规划。而且，规划主要是有政府间的协调实现的，通过政府间的协调可以消除不同行政区的政策和制度之间的矛盾，打破行政壁垒，降低市场交易成本、行政成本、制度成本，统一区域市场实现生产要素和商品、人员的自由流动，有利于市场机制发挥作用。 “新城市主义”城市空间开发模式 延展开发 城市建成区空间的连绵外扩，包括沿交通轴线的放射扩张、圈层式扩张等具体形式 更迭开发 城市在原先的空间上通过用地性质置换的方式，实现城市机能的转化，如旧城区的改造 跃迁开发 城市新空间离开原先的连片建成区而在相对独立的区域上开发，一般是由于地形限制的原因或特殊的政治、市场力量推动 平衡组团开发 力图通过建立几个具有一定自我增长能力的组团来共同承担一个都市区的功能 居住空间的形成机制 居住空间的形成机制 住房需求与住房供给的相互作用决定着住房选择和迁居，并因此导致城市内部的居住分化，形成城市的居住空间结构。关于城市的居住空间结构的形成，学术界有不同的解释，较著名的有多核心模型、同心圈模型、扇形模型、互补模型。如图所示。 多核心模型 该模型认为城市地域中存在着多个由不同人口集团和经济活动组成的