第09章节长期趋势法.pptVIP

第九章 长期趋势法及其运用 第一节 长期趋势法概述 一、长期趋势法的概念 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。 二、长期趋势法的理论依据 ■房地产价格的波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。 ■当需要评估某宗或某类房地产价格时，可以根据该宗或该类房地产价格随时间变化而变动的方向和程度进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗或该类房地产的价格。 三、长期趋势法适用的对象和条件 ■长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。 ■长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。 四、长期趋势法的操作步骤 ①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行鉴别； ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为单价； ③找出价格随时间变化的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)； ④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 第二节 数学曲线拟合法 一、直线趋势法 直线趋势方程为： [例]下表是某市翠竹居住小区1996年至2005年成套住宅出租的租赁价格资料。 试采用直线回归趋势估价法推算2006、2007和2008年该区住宅租赁价格。 2006、2007和2008年该区住宅租赁价格的计算如下： 二、指数曲线趋势法 对于估价对象房地产去年份的实际价格满足条件：第t年的价格Pt与t-1年的价格Pt-1 的比值的数值大小基本相同时，则可断定，该房地产价格趋势呈指数曲线趋势，对于此类房地产价格，则可采用指数曲线趋势法进行评估。 式中：a和b都是待定系数。 进行指数曲线的拟合，必须将指数曲线化为直线形式。 具体变换为：对指数曲线方程两边同时取对数： 这样就可以按直线回归的方法确定所需要的指数曲线。其中,A和B由下式求得: [例]某商业区2000年--2005年商业用房价格资料如下表： 根据表中的资料计算可得： 则a和b分别为： 如果我们要评估该类商业用房2006年和2007年的趋势价格，则为： 三、二次曲线趋势法 如果房地产的价格是按每期增长量的增长大体相同的增减变化，即程式期价格的二级增长量大体相同，则该类房地产价格的变化趋势呈二次曲线或抛物线型。 二次曲线的一般方程式为： 房地产价格趋势二次曲线的拟合可采用回归法来求得。即根据实际资料，通过解待定系数方程组，即可决定待定系数a、b和c，从而求得二次曲线趋势方程。 待定系数方程组为： [例]某市南苑住宅小区2000年--2005年的房价资料如下表,试估计2006年的价格。 根据以上资料，各年二级价格增长量大体相同，所以该住宅小区房价的变化趋势为二次曲线。 根据表中资料，可计算出： 将上述计算结果代入标准方程组有： 则其房价变化趋势方程为： 第三节 平均增减量法 一、平均增减量法的基本原理 假设房地产价格的动态数列为： P0，P1，P2，…，Pn 如果价格的逐期增长量(Pi－Pi-1)大致相等，就可采用平均增长量法进行预测性估价。 平均增减量法的预测性估价公式为： 其中： 二、平均增减量法的应用 [例]下表是某小区1996年～2005年住宅价格，试用平均增减量法评估2006年住宅价格。 由于价格的逐年增减量具有接近性，故采用平均增减量法进行估价。计算如下： 第四节 平均发展速度法 [例]假设某市经济适用房价格资料及有关计算结果见下表： 平均发展速度x为： 价格评估模型为： 第五节　移动平均法 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。　　1、简单移动平均法，在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多，变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算；反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。　　2、加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对实际值进行加权的理由，与在前面平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。 第六