天津别墅市场分析研究报告.docVIP

天津别墅市场分析报告 从上世纪初租界地区的“五大道”高级洋楼住宅区,　　到今天遍及开发区、近郊甚至紧邻市区的高档别墅开发项目,　　天津的别墅开发始终紧紧跟随着中国别墅市场的发展脉动。　　与北京、上海、广东相比，天津有这自己特殊的地缘因素，　　这些因素深刻地影响着天津别墅市场开发的区域、产品、消费群及规模，　　本期“报告”为您分析天津别墅市场的发展动态…… ??? 回顾：天津别墅的发展沿革　　追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。如今，这里已被天津市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。　　从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求……天津别墅市场进入了稳步增长的时期。??? 区域：营造多元化的区域市场　　天津人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅，尤其是别墅项目发展的风水宝地。早在上世纪90年代初、中期，沿着西外环线侯台开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、“林溪别墅”等，这些都以独体别墅为主。随着近年天津房地产市场的蓬勃发展，天津的别墅式住宅建设在经历了几年的沉寂之后再次兴起。这股风潮应该源于上世纪末万科在北辰区京津高速路出口推出的“万科花园新城”， “万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品，但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前，这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅，被理解为开创了天津别墅市场的新产品，一时间成为天津房地产市场的宠儿，销售率达一度达到90%。在地缘上，天津与北京距离很近，天津房地产产品的发展受北京影响也比较大。当北京推出“康城”，“Townhouse”这个名词新鲜登场时，天津一些地产商很快就酝酿出自己的“Townhouse”产品，新近出现的联排别墅产品等很快成为天津别墅市场的闪光点。进入2001年后，天津别墅市场出现“Townhouse”热，同时在区域市场上发生了一些变化。别墅开发区域市场由西南方向逐渐转移到正南或偏东的方向发展。其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域，尤其受到开发商的青睐，“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一区域市场的代表。这些别墅项目中，“城市别墅”离城中心最近。地处在友谊南路与郁江道交口附近，因为就在中环和外环中间，紧邻城区中心，所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”，“城市别墅”可谓名副其实。　　同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路，紧邻“天津体育馆”，其地理位置优越自不必言。而作为2008年北京奥运会的分会场，天津市政府还要在附近兴建“天津奥林匹克体育中心”，随着2008年的日渐临近，“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前，该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。处于城区南部、在交通上紧邻外环线的别墅项目，当推天津市城市总体规划中五大安居工程之一“梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。　　同样，位于塘沽滨海新区的天津经济技术开发区区域，别墅市场也呈现一派兴旺，在“万联别墅”、“欧美风情小镇”项目之后，“泰丰家园”、“鸿泰花园别墅”、“阳光新干线”等“Townhouse”竞相推出，反映出开发区房地产高端产品的旺盛需求。 ??? 产品：重视向国际化方向靠拢 　　虽然从目前市场上来看，联排别墅仍唱主角，但较之以往,其产品也已更新换代。　　以万