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住宅小区维修改造工程管理策略的思考 　　【摘要】随着城镇化的快速发展以及经济条件的日益改善，人们对居住条件的要求也越来越高，更多的人开始注重生活品质的满足。物业管理工作已经成为了现代住宅小区管理中的主要组成部分，有效住宅小区维修改造工程更是期中重要管理范畴之一，为业主在小区内安居乐业提供了巨大的保障。 　　【关键词】物业管理；住宅小区；维修工程；管理策略；探究思考 　　【Abstract】With the rapid development of urbanization and the improvement of economic conditions， peoples living conditions are also getting higher and higher. More and more people are beginning to pay attention to the quality of life. Property management has become a modern residential district management of the main components of effective residential district renovation project is one of the important areas of management one of the owners in the district to live and work in peace and contentment to provide a huge guarantee. 　　【Key words】Property Management；Residential Area；Maintenance Engineering；Management Strategy；Exploring and Thinking 　　为了有效提高住宅小区维修改造工程项目管理水平，提高工程质量，保证工期，降低成本。本文我将结合几年来小区物业工程监管工作实践，对住宅小区维修改造工程管理策略展开探究，望能起到抛砖引玉的作用。 　　1. 小区维修改造中出现的问题探究 　　住宅小区维修改造的问题主要集中在以下?椎恪Ｒ皇亲≌?外墙保温处理完涮外墙乳胶漆工程，随着岁月的流失，风吹雨淋，楼房外观显得陈旧，部分出现墙皮裂缝、破损，小区整体外观视觉感官不良；二是顶层楼房的防水层年久失修，防水层出现损坏，造成楼顶漏水；三是小区地面的水泥地砖由于多年受雨水侵蚀，雪水冻融，很多地砖破裂，地面隆起不平；四是道路损坏严重，坑洼不平；五是小区排水沟多是采用地，沟排水的形式，极易造成淤积堵塞，夏季臭味逸出，影响小区空气质量；六是楼房内排水铸铁管线破裂，内部锈蚀严重。 　　2. 小区维修改造施工的特点探析 　　小区维修改造不同于一般的新建工程，施工环境有着自己的独特特点。一无论是外墙保温施工、涮外墙乳胶漆还是楼房内部管线的维修改造工程位于居民家中，直接影响居民的生活，施工时需要居民配合，在家中留人，便于施工。给水、排水、天然气管线的改造不能影响居民生活时间太长。二是小区道路、外部管线、地面的施工点多面广，不便施工管理。三是小区维修改造是在居民区进行，对居民的生活影响较大，安全隐患多。 　　3. 小区维修改造工程管理注意的问题 　　3.1小区维修改造的工程管理应把加强文明施工的管理放在首位。 　　使施工现场和临时占地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保持，绿地树木不被破坏，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。为此，施工管理中应做到主管挂帅，系统把关，普遍检查，建章建制，责任到人，落实整改，严明奖惩。⑴主管挂帅，各部分主要负责人参加的施工现场管理领导小组。⑵系统把关，即各管理业务系统对现场的管理进行分口负责，每月组织检查，发现问题及时整改。⑶普遍检查，即对施工现场的检查内容，按达标要求逐项检查，填写检查报告，评定现场管理水平。⑷建章建制，即建立施工现场管理规章制度和实施办法，按法办事，不得违背。⑸责任到人，即管理责任明确到部门，部门责任明确到人，以便落实管理工作。⑹落实整改，即对各种问题，一旦发现，必须采取措施纠正，避免再度发生。无论涉及到哪一级，哪一部门，哪一个人，决不能姑息迁就，必须整改落实。⑺严明奖惩，对于成绩突出者，应按奖惩办法予以奖励，出现问题者，进行必要的惩罚。 　　3.2加强小区维修改造工程的安全管理。 　　小区维修改造中会出现土方开挖工程、拆除、电气焊等工序，小区是居民的集中生活区， 　　车辆、人员密集，安全管理决不能放松。施工管理中应重点做好以下几点安全管理工作。（1）小区维修