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住宅专项维修资金财务管理方面的探究 　　摘要：住宅专项维修资金是随着房地产行业的发展，为了解决开发商、物业管理企业以及业主三方的矛盾而产生的，俗称中国房产的“养老金”。由于该项资金的归集、使用和管理都是一个全新的课题，其财务管理也面临一个全新的考验。本篇主要结合《住宅专项维修资金管理办法》和《物业管理条例》，参考2013年新实施的《事业单位会计制度》简单分析一下住宅专项维修资金在财务管理方面的一些问题。 　　关键词：住宅专项维修资金；物业管理；财务控制 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-0079 　　《住宅专项维修资金管理办法》[建设部、财政部门令165号]中提到住宅专项维修资金是为了保障住宅共用部位，共用设施设备在维修和正常使用，由业主缴纳归集的。该基金如何管理、由谁托管，在全国各地都是不一样的。就目前的情况来看，基金在以后的使用和资金监管中都存在种种问题。 　　一、首先我们来看一下住宅维修资金管理的现状。 　　住宅专项维修资金运作现状 　　2004年成都市银都花园小区的业主状告银都物管公司挪用住宅维修资金，同时以“不作为”为名将房管部门一同上告至法院。时代周报2010年3月17日报――广州发起一场规模浩大的追讨物业专项维修资金活动；东莞时报2010年8月16日报――70余名业主控诉开发商“贪污挪用”小区百余万维修资金：2011年4月份，武汉市武昌绿汀雅境小区业委会成员20个人花费整整三天时间收集到相关业主的同意签名，以及之前准备的各种材料，才使得小区动用社区住房公共维修资金的申请进入政府部门的审批过程。新浪地产网报――截至2013年上半年，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%，也就是说，超过340亿元的住宅专项维修资金仍未动。这并非个例，上海商品住宅专项维修资金的累加使用率仅为7.4%，广州约1%，而截至2012年底，武汉住宅专项维修资金也仅1.3%。上述种种只是我国住宅专项维修资金管理案例中的九牛一毛，从上述中可以发现住房维修资金中存在的问题。 　　二、住宅专项维修资金管理中存在的问题 　　我国住宅专项维修资金管理办法最初在1998年颁布，2007年10月30日建设部、财政部联合签署新的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），要求自2008年2月1日起实行。由于我国住宅专项维修资金起步晚，尚处摸索阶段，很多方面亟需完善。 　　（一）住宅专项维修资金归集后管理主体不明 　　住宅专项维修资金归集后，谁代为管理，这在我国各地都不一样。有的由开发商代收代缴，代为管理，有的由物业管理企业代为管理。还有人提出――从所有权的属性出发，该项资金应该由业主委员会来管理。以上三个管理主体都存在风险。房地产行业不景气，很多房地产开发企业盘子铺的很大，资金缺口也很大，公信度差，庞大的资金被挪用的固有风险大。物业服务企业是业主的服务者，如果代管资金，就会出现裁判员和运动员不相容岗位没有分离的现象。业主委员会，虽然它是业主的代表，是资金名正言顺的主人，但是在我国业主委员会是民间自治组织，其法律地位不明确，权力义务不明确，更没用独立承担民事行为和享有民事权力的能力，一旦资金管理出现问题，也无法正常行使其权利和义务。 　　（二）住宅专项维修资金没有明确的财务管理制度 　　住宅专项维修资金的管理核算没有明确规定是使用企业会计核算制度还是事业单位会计核算制度。事实上，维修资金核算是介于这两种会计制度之间，它较事业单位会计核算复杂，比企业会计核算简单。例如2013年初，威海市住宅专项维修资金在市审计局的例行审计中，审计局的工作人员认为：简单的事业单位会计核算科目已经无法满足住宅专项维修资金核算的需要。业务系统中每个季度都会核算维修资金的收益，确保资金的保值增值，这是业务系统常规性的工作，而财务核算系统中维修资金的计息只能在实际收到时确认。而实际上，2013年新实施的事业单位会计制度中也没有出现应收利息科目。就是事业单位会计制度中的事业收入、事业支出、事业结余、结余分配等，也不适合维修资金的核算。企业会计制度在核算时有明确的所有者权益、有未分配利润，这些对于维修资金核算来说也是不合适的。最终的结果就是两种会计核算中都无法全面、真实的反映这一会计事实。 　　三、住宅专项维修资金管理的原则 　　（一）住宅专项维修资金管理的基本原则 　　“专户储存、专款专用、业主决策、政府监督”是住宅专项维修资金管理要坚持的基本原则。 　　“专户存储”是指住宅专项维修资金交纳后，具有区分所有权的住宅专项维修资金按有关规定存储于同一家商业银行。管理单位在银行开立专户，同时设明细分类账。该明细账明细到每单元门号，收益、使用分