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国家宏观调控政策对吉林省房地产的影响研究 　　[摘 要]改革开放至今，我国的房地产政策的划分经历了四个阶段，以适应所处阶段经济的发展。考虑到房地产发展的调控政策效果体现在价格、市场存在泡沫与否、泡沫的大小能否控制以及房地产调控政策的社会保障的功能，本文通过结合吉林省近年来的房地产的相关数据，分析其发展现状以及影响因素，最后给出吉林省房地产调控政策的改进措施。 　　[关键词]房地产；调控政策；吉林省 　　10 13939/j cnki zgsc 2015 51 264 　　1 引 言 　　20世纪70年代西方资本主义国家就有很多学者对房地产政策的影响有了深入研究。White M （1975）、J E Richard（1982）、Wheaton 和 William C （1993）等认为政府对房地产的调控是必要的且有实际意义的，有其对于房地产金融、房地产规模等方面应给发挥政府的服务只能为房地产创造更好的发展环境；Dennis J McKenzie 和 Richard M （1996）、M Ralph（2000）认为房地产市场的健康发展只依靠市场自身的资源配置是满足不了现行的房地产行业发展状况，所以需要政府调控政策。 　　Philip Davis 和 Haibinzhu（2004）通过研究了十几个国家的房价数据通过模型分析得出了商品房价的高低与银行贷款有着直接关系，整体看来，西方对房地产市场调控政策的研究比较早，尤其对于调控效果评估研究，都形成了有价值意义的研究。 　　从国内看，我国陆续出台不同的房地产调控政策，国内学者从不同角度研究对房地产行业的宏观调控政策做了研究。师立强（2011）研究了中国宏观调控的十年之间中国房地产市场的发展状况，并且房地产行业逐渐成为了中国的支柱产业之一，尤其在拉动内需方面有着重要的意义，带动经济发展，在2008年中国的房价在政府的干预下快速上涨。 　　曹锟（2011）分析了房价快速上涨埋下隐患，房地产泡沫随时就会破灭导致其他行业的危机，中国政府出台一系列房地产行业的紧缩性调控政策但是房价依然我行我素地上涨。小凡（2013）分析了对调控政策的影响因素有很多，最主要的有政策本身、房地产市场的制度、整个调控地区环境特殊性、政策的表面性等四个方面，并从调控政策应该具体问题具体分析角度，房地产制度的出台，调控政策本身的研究等方面给出了建议；整体看，我国学者对房地产政策调控效果方面做了诸多分析，从房价的影响因素、评估效果、发展政策等方面做多分析。 　　但是，多数属于规范分析，在定量分析方面做的仍然不够，且多数属于国家分析侧面，从吉林省房地产市场的现状及影响房价的因素从宏观调控的影响效果等方面做了探讨最后给出应对房地产政策调控的建议。 　　2 吉林省房地产现状 　　吉林省房地产发展规模不断发展，主要体现在房地产投资开发额和投资建筑面积两个方面，通过对吉林省2000―2009年的投资额和建筑竣工面积统计，分析出吉林省房地产发展总体水平。 　　通过数据可以明显看到，吉林省房地产发展规模从开发额和房屋建筑面积上都不断增加，2000―2005年平稳速度发展，投资额从63 52亿元6年增加到195亿元增幅达到两倍以上，房屋建筑竣工面积达到30%的增长速度，而在2005年以后房地产快速发展，投资额也快速发展，房地产投资额从195 73亿元到756 67亿元，增长速度达到近3倍，竣工面积从622 76万平方米增加到1469 64万平方米，增加达到1 3倍，比前五年增长翻了近一番，房地产市场快速发展。 　　根据调研数据，在吉林省宏观调控政策的影响下，在2011年建筑面积和竣工面积稳步提升。截至2011年，房地产的竣工面积达到了165 6万平方千米，下降为1 8倍。但是截至2011年，吉林省在商品房销售方面面积约为2364万平方千米，下降幅度较小，约为0 7%。但截至2012年年底，吉林省商品房面积有所提高，增加了0 026倍，可达1927万平方千米。同时，2012年的吉林省的建筑面积的增幅达到0 8%，可达245241 99万平方千米。在2008―2012年年间，吉林省政府对房地产的住房也给出了调控政策，投资2132亿元增加政府保障性住房，使得受益住户达270多万。政府在2012年又提出安居工程等政策对于吉林省房地产市场的发展有很好的促进作用，同时也是住房开发的结构更加趋于合理。 　　3 吉林省房价的影响因素 　　3 1 经济环境因素 　　一个地区经济发展繁荣，交通发达房地产市场越是合理，相反经济越是欠发达，失业率越是高房地产市场越是不合理。吉林省房地产价格从近年来看总体是上升趋势，这与吉林省经济发展、交通状况和居民收入有密切联系，从近几年吉林省经济发展水平看，就业水平有所提高，人们收入水平不断提高