中海地产项目-后评估报告.doc

PAGE PAGE 1 中海地产【××××】项目后评估报告 后评估工作小组 二○○八年四月 目 录 TOC \o 1-5 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc1.项目概况 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc1.1项目概况 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc1.2项目背景 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc1.3项目发展周期 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc2.项目投资管理评估 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc2.1.1宏观环境 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc2.1.2房地产市场 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc2.2土地协议执行情况 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 PAGEREF _Toc \h 10 HYPERLINK \l _Toc3.××××营销管理评估 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc3.1项目各类型物业销售情况 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc3.3项目销售时机 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc3.3.1一期营销计划安排 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc3.3.2二期营销计划安排 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 PAGEREF _Toc \h 17 HYPERLINK \l _Toc3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 PAGEREF _Toc \h 19 HYPERLINK \l _Toc3.4 原定位客户分析 PAGEREF _Toc \h 19 HYPERLINK \l _Toc3.5成交客户分析 PAGEREF _Toc \h 20 HYPERLINK \l _Toc3.6项目的物业管理费用检讨 PAGEREF _Toc \h 21 HYPERLINK \l _Toc3.7项目的销售策略 PAGEREF _Toc \h 21 HYPERLINK \l _Toc3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 PAGEREF _Toc \h 21 HYPERLINK \l _Toc3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 PAGEREF _Toc \h 21 HYPERLINK \l _Toc3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 PAGEREF _Toc \h 22 HYPERLINK \l _Toc3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 PAGEREF _Toc \h 22 HYPERLINK \l _Toc3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 PAGEREF _Toc \h 23 HYPERLINK \l _Toc3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 PAGEREF _Toc \h 23 HYPERLINK \l _Toc3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 PAGEREF _Toc \h 24 HYPERLINK \l _Toc3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 PAGEREF _Toc \h 24 HYPERLINK \l _Toc3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 PAGEREF _Toc \h 25 HYPERLINK \l _Toc3.7.10第九阶段：小高层强销 PAGEREF _Toc \h 25 HYPERLINK \l _Toc3.8综合评述本项目市场定位营销工作 PAGEREF _Toc \h 25 HYPERLINK \l _Toc3.9提出可借鉴的经验 PAGEREF _Toc \h 26 HYPERLINK \l _Toc