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房地产开发项目风险分析与控制研究 　　摘 要：本文首先简要分析了项目、项目风险、项目风险管理以及房地产开发项目风险的概念、特征及相关理论;然后在详细分析了房地产开发项目风险因素的基础上，建立了风险识别模型，并运用该模型从外部环境因素、内部制约因素和开发过程因素三个方面对房地产开发项目投资风险进行全面识别，确定了项目的投资风险清单，并对各类风险进行了定性分析;接下来采用盈亏平衡分析、敏感性分析及模糊数学理论与层次分析法相结合的综合分析方法，对房地产开发项目识别出的风险因素进行定量分析;最后房地产开发项目风险分析的结果，提出了可供该项目选择的风险控制策略和方法，为房地产开发过程中风险风险提供了理论依据。 　　关键词: 房地产项目,风险分析,风险控制 　　1、引言 　　随着近年来我国房地产项目管理经验与教训的积累，房地产开发商已经逐渐意识到只有做好房地产项目的风险管理，确立有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，才能使房地产项目真正地得到系统、全面而有效的风险管理，反过来就能促使房地产开放单位的综合管理水平得到大幅度的增强。同时，房地产开发项目资金投入量大，项目实施周期普遍较长，在项目开发建设过程中可能遇到多种风险因素。做好房地产开发项目风险识别，提前采取风险防范措施，对于开发项目的成功至关重要。 　　2、房地产开发项目风险 　　2.1 房地产开发项目风险的分类 　　从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定性等特征。房地产开发项目由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险;即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。常用的分类方法包括以下五种: 　　2.1.1纯粹风险和投机风险 　　纯粹风险是当风险因素发生后，只会单纯给开发项目带来损失或损害的风险因素;投机风险既可能给项目带来损失、但处理和应对得当，也可能给项目投资带来额外利润的风险因素。 　　2.1.2自然风险和人为风险 　　自然风险是由于自然力的作用带来的项目投资风险因素;人为风险是由人的活动带来的风险因素。 　　2.1.3静态风险和动态风险 　　静态风险是指在既定的社会政治经济环境情况下，由于自然力的不规则变动和人们的错误判断、错误行为所导致的风险，主要是指自然灾害和意外事故带来风险。静态风险可能造成的后果主要是经济上的损失，而不会因此获得意外的收益。动态风险是由于项目实施方式、生产或管理技术变动所导致的风险，是指与社会变动有关的风险，主要是社会经济、政治以及技术、组织机构发生变动而产生的风险。动态风险可能引起的后果是双重的，既可能给投资者带来经济上的损失，也可能带来额外收益。 　　2.1.4系统风险和非系统风险 　　系统风险是指由于房地产市场宏观因素变化而导致全部或同类开发项目报酬率整体变化，对于单个房地产项目而言，这类风险可能被预测，但不能被分散或消除;非系统风险是某一特定原因对某一特定的房地产投资项目报酬率造成影响的可能性，是特定的房地产项目所可能面临的风险，对于某个或某类开发项目而言，通过采取积极的应对措施，能够有效降低并有可能完全消除这类风险。本文认为，对于房地产开发项目而言，系统风险和非系统风险的分类方法能够综合整理并细化各类风险因素，并能够以此为基础，对项目风险进一步进行定性和定量分析。因此，本文后面章节将主要采取这一类分析方法。 　　2.2 房地产开发项目风险的特征 　　房地产开发项目投资风险与项目自身的特点有紧密关系，这也决定了房地产开发项目的风险具有自身的特征。 　　2.2.1个别性 　　房地产开发项目投资具有差异性，每个项目都有不同的区位，这种空间位置的差异性决定了世界上没有两个完全相同的开发项目，加上项目投资者、开发建设时间、项目设计方案、施工技术和建筑材料等都不会完全相同，从而使每个项目面临的风险各不相同。因此，在房地产开发项目风险识别时需要突出这种个别性。 　　2.2.2复杂性 　　房地产开发项目能否顺利实施要受到土地条件、规划条件、资金管理、施工条件、市场条件、宏观政策等多种因素的综合影响，开发项目所面临的风险具有综合性和复杂性。 　　2.2.3不确定性 　　房地产开发项目的决定因素多而复杂，许多因素的出现的可能性和影响程度都是不确定的，决定了其风险更具有不确定性。 　　2.2.4连续性 　　房地产开发项目投资周期长，一些风险因素在项目策划或准备阶段已经面临或可以预测，但在项目开发建设过程中新的风险会不断出现，并且对项目最终结果产生直接影响。风险识别、风险分析和风险应对的过程应当连续存在于项目实施的整个过程和每个环节之中。 　　3、房地产开发项目投资风险清单 　　本文