房地产营销策划武汉汤逊湖某别墅项目市场调查报告.docVIP

××汤逊湖市场分析报告 PAGE PAGE 44 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) Co.ltd 2004年3月 × × 项 目 市 场 分 析 报 告 零度地产顾问有限公司 致：××房地产开发有限公司： 承蒙垂信，得以合作并提供服务之机会，基于与贵方的沟通和对项目的粗浅理解，结合我们从事专业策划代理经验，现向贵司提交项目市场提案，由于对贵项目尚处于一个简单了解及感性认识的阶段，结合与贵司将本项目拟作别墅和洋房的组合，因此本提案仅从市场角度对现阶段武汉别墅项目及别墅和洋房的组合项目进行分析预测，它难以反映我司对贵项目的整合营销思路，仅有一些初步设想以供贵司参考，作为双方进一步合作的基础，详细内容附后。 第一章 武汉市总体市场分析 第二章 武汉别墅专题分析 第三章 汤逊湖片市场分析 顺 祝 商 祺！ 第一章 武汉市房地产市场综合分析 第一节 武汉市房地产市场特征 1、地产巨鳄登陆江城，大盘涌起 从2002年开始，武汉市大盘不断涌现，如金银湖片区、后湖片区、南湖片区、光谷片区、沌口经济开发区等大型住宅社区的开发和销售已渐成气候，它们的质优价廉以及良好的景观优势将对部分中小型项目产生影响，如四季花城、奥林匹克花园、南国明珠、金色港湾、名都花园等，同时大盘的产生在一定程度上广开客户的置业范围。 2、价格两极分化 高收入阶层仍倾向居住在城市核心地带，追求宽大、豪华高档的大户型。部分开发商为他们开发面积在130-180平方米左右高层带电梯住宅，价格定位为3000元/平方米左右，位于中心区地段与景观优美的之地。 针对中低收入阶层注重实用型经济适用房和普通商品房的消费特点，开发商挖掘面积为130平方米以下，价格在2200元/平方米左右的普通多层住宅。 这两种价格相差迥异的住宅共同构成了武汉房地产市场。目前武汉楼市的平均楼价为2353.4元/平方米，以2400元/平方米以下的多层住宅为主，高层、小高层住宅正悄然兴起，势不可当。 3、楼盘主题卖点推陈出新 在今年之前，几乎所有楼盘无一例外的以豪宅、湖景、亲水住宅、绝版等作为楼盘的主导卖点，而现在则有“绿色生态”“智能化”“生活模式”“国家示范小区”“生态小区”“空中别墅”等新卖点出现，不断推陈出新的楼盘卖点使得武汉楼市呈多面性发展。 4、区域板块效应越来越明显 房地产开发企业的投资目前呈现以市场为导向的特点，越是热点地区，开发企业越具有热情，越来越多的开发企业趋之若骛地在某个热点地区聚集，并加剧该地区的竞争。而那些市场不景气的地区无法提起开发企业投资的兴趣，无人问津。例如徐东地区、南湖地区、光谷地区、后湖地区，已成为众多开发企业逐鹿的地方，而原来就不具有吸引力的地区，如：长丰、青山等地区，由于长期缺乏人气，越来越被市场冷落。 5、建筑风格单一，楼盘综合素质相似 武汉市目前楼盘的建筑风格基本上都以欧陆风格与现代风格相结合。相对建筑风格较为单一，外来风格袭用较多，房地产建筑艺术在武汉市房地产市场上还不成熟，没有形成武汉市较为独特的“武汉风情”；而欧陆建筑风格的运用在武汉已接近饱和。目前武汉市开发的商品房楼盘素质上有诸多相似之处，现在消费者在购房上逐步变得更加理性，对楼盘的整体素质的要求将会更高。 6、物业付款方式多样，传统观念正悄然转变 武汉市的购房者在楼盘的付款方式上，多数人能够接受按揭付款方式，超前的消费意识正在逐步成为购房的主要手段，也出现象“零首期”等多种优惠方式，运用并不成熟。发展商对其他促销手段运用不多，如装修按揭、车库使用权等。 7、物业管理将更加规范，服务意识更加增强 从今年开始，开发商与购房者签定合同时，必须签定《前期物业管理协议》，这意味着武汉的物业管理将更为规范。武汉市很多住宅尚未引入物业管理。一些新建小区则逐渐将物业管理放入宣传重点。外地物业管理企业已经进入武汉，如深圳中海、金地、城建集团等。这些企业大多以顾问为主，不做具体的物业管理。但随着这些品牌公司的介入，武汉有很多楼盘推出“星级管理”、“特色服务”，摆脱了传统简单管理及基本服务内容，正逐步向专业化、个性化的道路发展，如丽岛花园、蓝湾俊园、世纪华庭，势必将对武汉物业管理的整体素质有所促进和提高。 8、开发商开始重视营销操作 现阶段，武汉开发商在楼盘营销手法上，主要以发传单、地盘包装和各项媒体宣传等组成，但地盘包装水平有限，销售人员的素质和专业也有待加强。可喜的是，一些发展商已经开始重视营销，既能很好的对楼盘进行包装，也能利用软硬广告进行宣传炒作。如丽岛花园的罗丹雕塑展、宜家汤臣的直升机看楼、中央花园举办大型中国音乐会、福星惠誉的形象大使评选等，均取得了较好的效果。虽然很多与沿海城市相比仍显得不足，但已显示出武汉新