包头中铁诺德花园项目-前期策划.doc

包头市中铁诺德花园前期策划报告 PAGE143 / NUMPAGES144 包头·中铁诺德花园 前期策划报告 二○○九年九月 目 录 第一部分 城 市 篇 一、包头城市及经济概况10 （一）历史沿革10 （二）地理位置及区位优势10 （三）行政区划及土地面积11 （四）人口数量及密度13 二、经济水平及城市规划13 （一）经济发展加速提质13 （二）工业经济综合实力提升15 （三）第三产业增量显著15 （四）2006至2020年城市未来规划16 （五）城市发展机遇18 三、未来包头市的发展前景预期19 第二部分 市 场 篇 一、宏观市场分析20 （一）宏观经济背景分析20 （二）房地产政策趋向21 （三）政策演变下的房地产发展走势23 二、包头房地产市场分析25 （一）住宅市场供需分析25 （二）住宅价格走势分析28 （三）商铺市场整体状况31 三、项目地块所在区域市场分析34 （一）项目地块区所在区域市场综述34 （二）周边房地产市场发展状况37 （三）项目周边楼盘商铺分析45 四、项目研判49 （一）宗地概况49 （二）项目swot分析49 （三）宗地价值研判51 五、市场现状总结52 第三部分 高端产品及客群分析 一、高端产品分析54 （一）高端产品供应分析54 （二）高端市场价格、户型及面积比分析57 （三）高端市场在包头整个市场中的未来趋势61 二、高端客群分析63 （一）高端客户的区域研究63 （二）高端客群生活质量与居住环境需求66 第四部分 定 位 篇 一、项目定位82 （一）市场定位准则：市场趋势及消费习惯准则82 （二）住宅定位82 一）目标客户群的特征和定位82 二）项目定位84 三）形象定位85 四）价格定位86 五）产品定位89 （三）商铺定位90 第五部分 产 品 篇 一、高端客群生活习惯分析91 （一）行为习惯分析91 （二) 休闲方式91 （三) 餐饮习惯92 （四）职业细分93 （五）目标客户群总体特征把握94 （六）客群对产品期望分析98 （七）购买房屋动机及目的101 （八）客群对产品的关注度分析103 二、开发理念105 三、项目总体规划建议106 （一）总体规划原则106 （二）总体规划释义106 （三）总体规划示意图106 四、视觉系统设计建议108 （一）单体设计108 （二）景观设计113 五、主力户型设计建议126 六、商业设计建议127 （一）建筑单体立面风格127 （二）建筑整体立面风格130 （三）底商层数风格131 （四）主力面积132 （五）空间区隔设计132 七、项目配套设施及功能建议133 八、园林景观的面市时间136 九、配套商业的面市时间136 第六部分 策 略 篇 一、本案市场策略137 （一）本项目目标137 （二）如何建立高端产品形象137 （三）如何建立市场口碑137 （四）总体策略138 （五）价格策略形成过程138 二、入市时机选择140 （一）供求矛盾加速减缓140 （二）抢占市场空白点140 （三）土地投资热潮真正启动 141 三、开发策略142 （一）开发方向142 （二）开发顺序142 第一部分 城 市 篇 一、包头城市及经济概况 （一）历史沿革——历史悠久，新兴草原钢城 包头地名的由来，一说是蒙语“包克图”的音译，意思是“有鹿的地方”；另一说，过去曾是西部地区最大的皮毛集散地，有水旱码头之称，也被称作“泊头”，随着时间的推移，逐渐演变为“包头”。 包头的历史可以追溯到6000年前的新石器时代，是欧亚大陆草原文明和黄河流域农业文明的交汇地段，历史文化遗存十分丰富，有赵长城、秦长城、麻池古城遗址，南北朝时期还有两位皇帝定都于此。 （二）地理位置及区位优势 包头位于内蒙古自治区西部，地处环渤海经济圈与黄河上游资源富集区交汇处，北部与蒙古国接壤，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部。包头属半干旱中温带大陆性季风气候。景色宜人，气温适度。 包头地处我国北疆，位于内蒙古自治区西部，黄河河套“铁三角”地带。包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。 呼包鄂“铁三角”的闪耀，不仅是内蒙古自治区成立60年来经济建设突飞猛进的一个典型缩影，更是未来内蒙古经济腾飞的最大驱动力所在。 （三）行政区划及土地面积 包头市辖11个旗、县、区，其中：5个市区（昆都仑区、青山区、东河区、九原区、滨河新区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县），此外1个经济开发区稀土高新区。总面积２７７６８平方公里。 居住着蒙、汉、