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房地产信托贷款监管法规梳理 文 银监办发 银监办发 银监办发 银监办发 件 [2008]265 号 [2009]25 号 [2009]84 号 [2010] 54 号 简 称 四证 四证、2 级公 四证（取消对二 司三证 级公司的优惠） 开 开发商二级资 开发商及其 开发商二级资 发 质 控股股东二 质（取消对二级 贷 级资质，2 级 公司的优惠） 款 公司除外 基 资本金 35% 资本金 35% 对项目资本金 国家规定的最 本 和最低资本要 低资本金的要 条 求的具体限制 求 件 性规定 严禁投资附加 投资附加回 拉直银行理财 回购间接贷款 购间接贷款 产品参与房地 视同开发贷 产信托的合格 款管理 投资者门槛 严禁商品房预 严禁商品房 结构化杠杆比 售回购变相贷 预售回购变 例不得超过 3：1 其 款 相贷款 他 禁止流动资金 要 贷款 求 禁止土地出让 贷款 规范土地储备 禁止信托资金 贷款 土地储备贷款 近年来有关房地产信托的法规主要有四个： 2008 年 10 月 28 日颁发的中国银监会办公厅2008 年颁发 的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》 （简称“265 文件”）；2009 年 3 月 25 日颁布的《关于支持 信托公司创新发展的有关问题的通知》（简称 25 号文）；2009 年 9 月 3 日颁布的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目 资本金有关问题的通知》（简称 84 号文）；以及2010 年 2 月 21 日颁布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题 的通知》（简称 54 号文）。限制性规定主要体现在265 号文 和 54 号文中。 265 号文规定：“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷 款，严禁以购买房地产开发资产附回购承诺等方式变相发放流 动资金贷款”。例如购买房地产开发企业的应收资产并附回购 约定。同时 265 号文重申了 2008 年 7 月办法的 214 号文中禁 止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款的 要求。54 号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷 款。但固有资金不受限制。实际上，这些政策已经从方向上对 房地产信托进行了纠正和引导。 有监管层人