第三节 土地所有权法律制度.pptVIP

第三章 土地所有权法律制度 内容提要 第一节 土地所有权制度概述 第二节 国有土地的归属与利用制度 第三节 集体土地的归属与利用制度 第四节 土地征收征用制度 土地的概念与特征 1、土地的概念 土地的概念与特征 2、土地分类 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地 土地上之权利 第一节 土地所有权制度概述 一、土地所有权 国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。 二、土地所有权的限制 (一) 土地所有权主体上的限制 国家土地所有权 集体土地所有权 (二) 土地所有权客体上的限制 我国土地所有权客体包括：地表、地上和地下。 美国法律规定的土地所有权曾经是下至地心，上至无限的空间。 《德国民法典》规定： “土地所有人对于他人在其毫无利益的高处及深处所为的干涉，不得加以禁止”。 二、土地所有权的限制 (三) 土地所有权内容上的限制 主体对土地所享有的权利作出限制，主要体现在对土地使用的限制方面： 1．对土地用途的限制。 保“十八亿亩红线”确保耕地不至减少 确保城市土地按规划合理地利用 禁止或限制空闲土地，以防止土地资源的浪费 二、土地所有权的限制 2．对土地交易的限制。 限制土地交易中的投机行为。 《城市房地产管理法》： 第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：????（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；????（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。???? 二、土地所有权的限制 第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。??以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 二、土地所有权的限制 3．土地征收征用 为了公共利益的需要对土地所有权所作出的永久或暂时的限制。 “国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)”对公共利益的界定： 第二条 为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。 公共利益的界定： 第三条 本条例所称公共利益的需要，包括： (一) 国防设施建设的需要； (二) 国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要； (三) 国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； 公共利益的界定： (四) 为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要； (五) 为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要； (六) 国家机关办公用房建设的需要； (七) 法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。 4．为保护相邻权作出的限制。 相邻权是房地产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的房地产所有人和使用人以行使权利的必要便利。这样对于一方来说，因提供给对方必要的便利，就使自己的权利受到了限制。 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 5．为保护社会的公共利益作出的限制。 个人利益与社会的公共利益发生冲突的情况下，法律往往倾向于保障公共利益，原因在于：没有公共利益的保障，个人利益也很难获得充分的、持久的和全面的保障。 三、我国的土地所有权制度 我国土地所有权制度具有以下特征： (一) 主体的特定性 我国实行土地公有制，土地所有权的主体只限于国家和农村集体。 各级政府并不是国有土地所有权独立的主体，这与美国等联邦制国家各州均为独立的土地所有权主体的“多元制国有土地所有权”不同，也与我国