福州市xx大型房地产项目市场分析报告.docx

原创编辑：BONDGIRL 007 Email: gxlzzj@foxmail QQ:  目 录 TOC \o "1-3" \h \z \u HYPERLINK \l "_Toc" 第一部分 家·天下项目市场分析报告 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l "_Toc" 一、家天下所处区域房地产发展态势 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l "_Toc" 二、住宅区域市场发展研判 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l "_Toc" 三、福州综合居住社区市场竞争趋势分析 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l "_Toc" 四、国内大盘分析 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l "_Toc" 第二部分 家·天下项目土地价值分析报告 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l "_Toc" 一、 地块基础资料与现状概况 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l "_Toc" 二、 地块SWOT分析 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l "_Toc" 三、 地块价值分析 PAGEREF _Toc \h 19 HYPERLINK \l "_Toc" 第三部分 家·天下项目市场定位报告 PAGEREF _Toc \h 23 HYPERLINK \l "_Toc" 一、“家天下”定位策略 PAGEREF _Toc \h 23 HYPERLINK \l "_Toc" 二、项目定位系统 PAGEREF _Toc \h 26 HYPERLINK \l "_Toc" 三、项目定位与产品规划 PAGEREF _Toc \h 31 PAGE1 / NUMPAGES38 第一部分 家·天下项目市场分析报告 一、家天下所处区域房地产发展态势 重要说明： 本研判是基于对福州市场大量基础数据资料研究后作出的定性分析，主要针对居住类物业市场中与三木家天下项目有关联的几个方面进行分析。 （一） 房地产总体市场——市场供应量远大于成交量，竞争将逐步加剧 ◆房地产市场——2003年福州房地产市场在开发量及有效供应量上都将会有较大突破，随着国民经济的增长，需求量也会有一定增长，但总体上看，供应量 增长将大大超过需求量的增长。 ◆住宅市场——高低两极物业的竞争达到白热化，一方面有很多项目追求豪华，高档，通过豪宅元素的堆砌来满足少部分客户的虚荣心，主要以市中心的温泉板块和江滨高层为主流，世贸外滩将这一开发趋势推向了极致，但大多数此类物业都处于相对滞销形势；另一方面部分中低档产品片面理解性价比，采取低价启动市场的措施来带动楼盘销售，以金山板块、新店板块和五四北板块部分项目为代表，开盘低价记录被不断刷新。 家天下项目借鉴——目前住宅市场结构性供需失衡较为严重，规模、环境、规划、建筑、景观、配套等综合素质较高的项目出现一定的市场空间，应适时抓住这一机会，及时提供满足市场需求的产品。 （二） 价格走势——价格整体趋降，单盘开发的利润率降低。 数据显示：2002年福州市商品房价格指数小幅下降，2003年一季度住宅价格：住宅均价2671元/平方米,下降0.93% ◆ 从商品房价格来看，由于福州市住宅商品化改革起步较早，发展很快，目前已经到了一个相对高位运行的阶段，呈现稳中趋降的态势。 ◆ 居住类物业价格下降包括包括两种形式：一是显性降价，即开发商采取降价让利的方式；二是隐性降价，即品质的提高造成同样的房价价值含量增加，开发商更多的是选择以增加产品投入、提高配置等方式调整相对价格的隐性降价方式。这两种方式最终都导致房地产开发单盘利润率的降低，但不会出现价格崩盘。 ◆ 机会点——虽然市场价格整体表现趋降，但是一些特定区域内的差异化产品，还是存在较大的价格上涨空间，不过要满足以下条件： 一是市场消费群体对此类产品有很大有效需求； 二是客户群体对区域的普遍认可； 三是做出与区域内同类产品的差异化。 满足以上条件的产品价格可能不降反涨。 家天下项目借鉴——差异化竞争才能保证不打价格战，因此项目产品的个性是制胜的关键，三木家天下项目要在产品定位上要充分挖掘主题，体现差异化，赋予产品鲜明的个性。实现与同区域、同区间的项目的差异化竞争。 （三） 市场竞争点——趋向产品竞争和服务竞争，品质和服务成为楼盘决胜关键。 ◆ 在谁也不敢也不愿意拼价格的状态下，产品品质及服务水准将对项目起到重要作用。越来越多的房地产项目出现如此多的纠纷，说明消费者整体维权意识的提高，这将促使发展商更加注重加强产品质量，加强服务意识，项目开发管理工作将更加严谨，产品将做得更加细致，