商业项目可研报告.docVIP

商业项目可行性研究报告 一、市调工作，市场调查与分析 目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。调查提纲：1．总体商业业态调查与分析（1）商业中心分析（2）商业业态布局（3）商业发展方向（4）商业的风险以此确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险2．周边区域的商业规划与商业项目调查与分析（1）已建成的项目（2）正在建设的项目（3）未来规划的项目（4）本区域总体商业策划3．竞争性（对手）商业项目的调查与分析（1）业态形式（2）建筑规模（3）经营状态（4）管理方式（5）租金水平（6）优势与劣势4．商圈调查与分析（1）主要区域商圈（2）次要区域商圈（3）边缘区域商圈（4）人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等)（5）收入状况（6）购物规律城市性质交通设施商业建筑特点居住分布特点居民生活状况消费特点品牌偏好流动范围人口规律分析5．购物方式的调查与分析（1）顾客来源（2）附加顾客来源（3）汽车购物人的状况（4）自行车购物人的状况（5）公交车购物人的状况（6）步行购物人的状况（7）正常工作购物状况（8）节假日购物的状况（9）购物观念的变化情况6．外部环境的调查与分析商业街的规模调研（1）商业街的长度、宽度（2）商业街的构成与层数（3）地势与气候特点（4）当地主导风向（5）拟建项目的朝向（6）比邻项目的卫生状况、照明状况（7）广告位置公共设施的调研与分析（1）公交车停靠站（2）街道指示牌（3）广告牌（4）电话亭（5）绿化（6）喷泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱城市文脉的调研与分析（1）商业街名称（2）历史文化特点（3）地域特色（4）周边人口特色（5）家庭特征（6）环境状况7、??商铺投资人调查??(1)??投资类型??(2)??收入??(3)??投资方向??(4)??投资经验??(5)??职业??(6)??教育状况??(7)??社会阶层??(8)??投资能力??(9)??价格认知度??(10)??区域投资状况分析8、??商铺租赁人(或经营者)调查??(1)??单位、个人??(2)??面积??(3)??租金??(4)??类型??(5)??经营品类??(6)??经营经验??(7)??周边商业经营者经营分布与状况调查分析??(8)??各租赁人支付能力与方式??(9)??租赁需求分析9、??项目位置调查??(1)??人流量、人流分布??(2)??人流、车流、物流的方向??(3)??未来人流分布??(4)??人流类别??(5)??交通状况??(6)??进出口状况??(7)??停车状况10、 商业物业分析商业物业供应分析（1）大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）（2）区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）（3）社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（4）郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（5）购物中心的分类（6）出租率（7）租金水平商业物业需求分析（1）百货店（2）超市（3）专业店（4）专卖店（5）便利店（6）餐饮店（7）美容店（8）特色店（9）折扣店（10）直销点（11）影剧院（12）娱乐中心（13）酒吧、茶馆（14）汽车店（15）书店等（16）饱和度（17）租金水平市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。——（居住人群和流动人群）其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。——（人文环境和历史沉淀）其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。——（未来前景与新增机会）其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估）其五，商业街所在区域的交通便利性。——（交通导线）从而，确定该商业街的整体定位。 二、市场定位工作1．项目总体市场定位（1）整体定位（2）总体概念（3）总体策划思想与理念（4）定位的原则2．经营定位（1）经营方式的比例构成（2）商圈范围（3）年龄划分（4）业态、业种构成（5）主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例3．业态功能分区1）品类分区：（1）平面分区（楼层分区）（2）纵向分区（各层分区）（3）百货类（4）超市类（5）专业店类（6）专卖店类（7）餐饮类（8）娱乐类（9）文化类（10）服务类（11）信息类（12）展示类2)业态功能分区（1）主力店（2）次主力店（3）商业街（4）面积分配比例