怀化市-城区土地定级与基准地价.docVIP

PAGE PAGE 2 怀化市城区土地定级与基准地价 更新成果 （摘 要 ） 怀化市国土资源局 怀化大地土地评估有限责任公司 湖南师范大学资源与环境科学学院 二○一三年十一月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 一、土地定级与基准地价更新的必要性 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日 PAGEREF _Toc \h 2 HYPERLINK \l _Toc 三、土地定级与基准地价更新的主要依据 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 四、土地定级与基准地价更新的工作步骤 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 五、土地级别更新 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc 六、基准地价更新 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc 七、宗地地价修正体系更新 PAGEREF _Toc \h 25 HYPERLINK \l _Toc 八、基准地价成果分析 PAGEREF _Toc \h 26 HYPERLINK \l _Toc 九、主要成果 PAGEREF _Toc \h 30 一、土地定级与基准地价更新的必要性 1、是适应社会经济和房地产市场快速发展的需要 中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。怀化市城区上轮土地定级与基准地价成果是2009年8月21日由怀化市人民政府公布实施的，至今历时四年。在此期间，怀化市城区房地产市场发生了巨大的变化，目前土地市场价格已有大幅度的提升。2012年怀化市中心城区普通商品住房用地招拍挂出让均价达到了1399元/平方米，比2009年的579元/平方米翻了一番，也远远超过了上轮成果的一级住宅基准地价740元/平方米。由此可见，随着社会经济和房地产市场的快速发展，怀化市城区上轮基准地价已与当前市场地价水平不相协调，亟待更新。 2、是适应城市建设用地规模扩大、城市土地质量空间格局变化的需要 上轮土地定级范围是根据《怀化市土地利用总体规划（2006—2020年）》确定的建设用地规划区范围、《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的近期建设规划区范围等综合确定的。但2013年怀化市人民政府对鹤城区土地利用总体规划进行了修改，中心城区建设用地面积由原来的68.25平方公里增加到86.39平方公里，城市建设用地规模明显扩大。此外，随着沪昆高铁车站和经济开发区的建设、市政府搬迁，怀化市中心城区功能区划和经济格局发生了明显变化，部分区域（如湖天和紫东新区）土地区位条件、商业繁华度、人口集聚度、综合配套等影响因素也随之发生了重大变化，原有的土地级别和基准地价水平已不能真实反映城市土地质量空间分异规律，亟待更新。 3、是适应土地政策与市场环境不断变化的需要 基准地价是政府土地宏观调控的重要手段，政府可以通过基准地价对土地利用、流动进行引导。自上轮基准地价成果实施以来，国土资源部先后下发了《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）、《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）、《 HYPERLINK /export/sites/hngtportal/zxfw/xxfw/td/download/001.pdf \t _self 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）等文件，湖南省人民政府出台了《湖南省征地补偿标准(2012年修订)》。国土资源部和省政府上述新的政策和标准陆续出台，对怀化市城区房地产和土地市场发展都产生了很大的影响，政策和市场环境的变化使上轮基准地价成果的调控功能受到了明显的制约和影响，不能满足宏观调控的需要，亟待开展新一轮基准地价成果更新。 二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日 依据《怀化市鹤城区土地利用总体规划（2006-2020年）》（2013年修改）确定的中心城区允许建设用地和有条件建设用地范围，并与《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的城市规划区范围相衔接，本次土地定级与基准地价更新的地域范围东起绕城高速公路东段，西至钟坡山东麓，北起绕城高速公路北段，南至绕城线南段及三角滩水电站，总面积120.35平方公里（不含河流水面面积）。土地定级与基准地价更新期日为2013年7月1日。 三、 HYPERLIN