安得广厦千万间浙江广厦投资价值分析研究报告.docVIP

PAGE PAGE 5 安得广厦千万间——浙江广厦投资价值分析报告 公司前身 浙江广厦的前身是浙江省东阳市第三建筑工程公司，成立于1973年。1985年，经东阳市建设局批准,正式组建浙江省东阳市第三建筑工程公司。1992年以浙江东阳第三建筑公司为核心企业组建了浙江广厦建筑企业集团公司。1992年底，浙江广厦建筑企业集团公司作为主要发起人，在对其全资附属的核心企业──浙江省东阳市第三建筑工程公司进行整体改组的基础上，中国人民建设银行、浙江省信托投资公司、浙江省东阳市农村信用合作社联合社作为其他发起人，以定向募集方式，向其它社会法人和内部职工募集股份，设立了浙江广厦建筑集团股份有限公司，后更名为浙江广厦建筑集团公司。1997年，公司公开发行3500万股人民币普通股，并于上海证券交易所上市，是建设部推荐的首家上市建筑企业。 2001年12月，广厦集团与浙江广厦进行资产置换。浙江广厦所持东阳三建100%的股权、重庆一建51%股权、上海合力90%股权、中地建设83%股权等交还广厦集团，而集团则将旗下杭州国商地产投资有限公司50%股权、南京置业发展有限公司95%股权、杭州华侨饭店90%股权注入上市公司，由此浙江广厦确立了以房地产为主业的发展战略。 开发策略失误导致公司陷入困境 2001年开始我国的房地产行业进入了一个快速发展的阶段。包括万科、保利、金地等现在的一些房地产龙头企业的快速发展也是开始于2001年以后。但是在一个正确的战略取向之下，浙江广厦并没有取得正确的战略成果，反而从2001年以后，业绩逐阶而下。主要原因在于公司开发策略失误，欲速不达。 浙江广厦在2001年前主营建筑施工，对房地产行业，公司无论在行业经验，还是管理团队的配备和准备上，都相当缺乏。但是公司在2001年确立以房地产为发展主业后，并没有选择一个比较适合自己开发经验较少的开发模式，而是急功近利的去开发了一些操盘难度非常大的大盘，甚至是超级大盘。这些大盘的开发并没有及时给公司带来预期中的收益，反而极大的拖累了公司的发展。其中尤以天都城为代表。 天都城位于杭州市余杭区星桥镇，占地6500亩。公司于2000年拿到项目的开发权。7年过去，仅完成了一期2500亩的拆迁。其中已交付住宅面积30万平米，在建住宅面积70万平米。相对于公司先期的巨额投入，实际的利润回报相差甚远。屋漏偏逢连夜雨，天都城开发不利，又遭遇到宏观调控。杭州是全国第一个实行土地储备制度的城市，早在2004年国土资源部的取消协议用地的“8.31”大限之前，杭州政府就已开始实行所有的土地出让必须走公开招拍挂的做法。协议出让土地方式的取消，使得天都城的后期土地取得方式也因此发生了巨变，以前公司与余杭政府签的土地出让协议几乎作废。天都城的后期土地取得方式不得不变为公司每年以挂牌的形式从余杭政府手里拿地，而每年拿地的数量也锐减到几百亩的概念。除土地政策的变化外，宏观调控对公司的另一重大影响在于对开发商银根的紧缩和信货的收缩。天都城前期投入巨大，但现金回流有限，银行再在这个时候卡住货款，公司一时间陷入重重困境。除自身遭遇的经营困境外，金信系的失败则再度使公司雪上加霜，2005年，浙江广厦对金信信托及金信系的通和投资计提了高达1.57亿元的减值准备，从而使公司当年净利润出现了巨亏。 股改成为契机，集团对公司定位转变 股改前，由于公司控股股东浙江广厦集团仅持有公司17.87%的股权，所以集团并没有把浙江广厦在整个集团中的战略地位放到一个重要的地位。在浙江广厦集团的体系中，上市公司浙江广厦无论是资产规模，还是盈利能力都比较小。无论在资产的分配上，还是人员的配置上，上市公司都处在一个非常尴尬的角色。由于集团对上市公司定位不清，因此并没有在上市公司碰到困难的时候施予更多的援手，从而也导致了浙江广厦这几年发展较为艰难。不过随着股改的完成，全流通市场的形成，控股权开始以市值而非净值作价，控股股东与上市公司的利益关系重新得到平衡和调整，以上这些不合理的现象开始逐步得以改变。尤其是市值成为控股股东最大利益所在，在做大市值的强烈动机之下，控股股东通过定向增发等多种方式，积极地调整上市公司的资产结构，股改成为公司战略调整的触发因素。 公司07年3月实施股改，以4.05元/股向广厦控股定向增发33705万股收购通和置业100%股权和南京投资35%股权，本次股改置入的四个房地产项目，规划总建筑面积132.79 万平米。其中戈雅公寓、都市枫林及南岸花城三个项目均是在杭州。南京邓府巷则位于南京市的黄金地段新街口。重组后股本不变情况下，广厦控股承诺，公司07年每股收益不低于0.2元，08年不低于0.4元，09年不低于0.4元，若不能实现，则用现金补足。所认购股份定向发行完成后36个月内不上市交易或转让。 从业绩承诺可以看出集团对公司的定位正在