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房地产行业融资结构对经营绩效的影响研究 　　摘要：近年来，我国房地产行业迅猛发展，它在经济中具有越来越重要的地位。随着国家宏观调控的进行以及市场竞争的加剧，房地产公司的发展受到了其融资结构不合理的约束。房地产行业目前面临的经济环境及其特殊的经济地位使得房地产行业融资结构与公司绩效的关系具有十分重要的意义。 　　关键词：房地产行业；融资结构；经营绩效 　　一、房地产企业融资现状 　　（一）债务融资比例偏大，呈上升趋势 　　债务融资是房地产企业主要依赖的的融资手段，对于资金密集型的房地产企业而言，其资本市场没有那么繁荣，它的权益融资来源受到了诸多的障碍；房地产企业一般是由银行贷款和预售收入来支撑项目的开发，有一定的循环规律，债务融资与资金需求的期限性相互适应，因此公司的债务成本就可以通过这种方式来减少。企业的偿债能力、发展能力等会因为过高的资产债务率而受到影响，这将对企业的绩效产生负面影响。 　　（二）资产应以流动资产为主 　　房地产企业有形债务比率已经远远超出最合适的数值，且有逐年增加的态势。房地产开发企业运行方式以筑造、销售为主，少有房地产企业持有大量物业，因此房地产企业无形资产较多。房地产企业可以相应的增加经营比率更多的流动资产，企业获取利益的能力也就得到了增强。除此以外，企业的偿还债务的能力因为过高的无形资产而降低，会对企业的长久发展起到不利的作用。 　　（三）长期债务占比较低 　　房地产企业长期负债占全部资产的比重数值较低，且变动不显著，这显示出长期债务融资占比较低，企业对于偿还长期债务的能力是比较强大的。这可能是因为长期债务本身的资本成本较高，还包括房地产开发的周期性原因。房地产企业的成本支出在长期债务占比较低时就减少了，也增加了资产的活跃度，这会使企业的金融风险加剧扩大。 　　二、房地产企业绩效受融资结构的影响 　　（一）利息抵税效用 　　债务融资比股权融资会给企业带来的更大的税收优惠，这就是其最大的优势。根据规定，税前利润可以通过债务融资利息相抵消产生，企业所支付的所得税将减少，增加了企业绩效。我们可以用以下公式量化债务融资给企业带来的利息抵税的影响：利息抵税效用=债务利率×所得税税率×债务额。由计算公式可以看出，已经能够确定债务利率和所得税税率，即融资结构偏向于债务融资，债务额越多，则企业可以在税前扣除的费用就越多，那么可以得出，企业征税成本可以因为融资结构而减少，获取利益的能力也能得到提高，企业绩效随即增强。 　　（二）财务杠杆效用 　　企业利用债务的融资方式，也就是债权人拥有了获得企业固定的现金流量的权利，企业的现金支付义务不受其盈利和亏损的限制，所以债权人只能获得固定利息费用，按照约定的规定，无论房地产开发企业经营状况是怎样的，去除固定利息费用的大部分收益全部归股东所有，因此可以推进股东的利益。当房地产企业出现亏损时，固定的费用仍要支付，股东的利益随之降低。下面是计算财务杠杆的公式：财务杠杆效用=债务额×（债务资本利润率-债务利率）×（1-所得税税率）。从此能够反映出，如果债务资本利润率高于债务利率，在其他条件既定的情况下，随着债务融资规模的扩大，更有利于股东创造利润，企业绩效得到了有效的提高；换个角度，如果债务资本利润率低于债务利率，债务融资扩大其融资量，则股东利润就降低。因此，融资结构可以通过使用财务杠杆，影响企业获得利益的能力，影响企业绩效。 　　（三）财务危机成本 　　企业支付固定金额的本金和利息将由债务融资承担，因此债务融资给企业增加偿债压力。如果企业无法按时向债权人支付足额相应的费用，企业的财务就会遇到困难，甚至企业会因此而倒闭。出现财务困难的同时也会给企业带来直接和间接的成本。直接成本是企业在破产清算时付出的一切相关费用，企业偿还债务的能力因为融资结构过分地偏向于债务融资而使得其降低，现金流管理难度随之增加，企业绩效就会受到牵连。间接成本意为企业宣布破产清算前，因为过多的债务融资而带来的隐形成本，包括但不限于企业不得不因此放弃好的投资项目，消费者可能会对企业产生诸多疑虑，员工可能变得消极，合作伙伴可能不再愿意继续同企业联系。企业的融资结构更加喜欢债务融资，使财务危机成本加大，从而偿债能力、盈利能力、发展能力都受到影响，最终波及企业绩效。 　　（四）针对企业治理的影响 　　1. 对管理人员的激励和约束 　　经营权和所有权相互脱离产生了所有者和经营者之间的代理问题，代理成本由此而生，即由于所有者和经营者站在不同的利益角度，企业的管理者为了获得自身利益的最大化就会使企业产生损失。债务融资能对管理者产生约束性条件并且与破产相关联，会在一定程度上，对管理者产生激励的作用，从而降低代理成本。市场经济中，管理者最不能够接受的就是企业破产。企业破产不但会使管理者丧失对公