大连红星滨海项目的第一阶段规划设计任务书.docVIP

大连红星滨海项目规划设计任务书 2007-08-08 P. PAGE 1 大连红星滨海项目 第一阶段规划设计任务书 目 录 TOC \o 1-1 \u 1 .项目概况 PAGEREF _Toc \h 2 2 .项目定位及发展策略 PAGEREF _Toc \h 4 3 .规划设计原则及物业类型配比 PAGEREF _Toc \h 8 .项目概况 项目区位 本项目位于中国著名滨海城市大连市经济技术开发区大窑湾地区，距离大连中心区约30公里，轻轨车程及自驾车程约30分钟，在天气晴朗的时候可以看到市区；距离大连开发区的核心区约5公里，10分钟车程；距大连周水子机场25公里；据沈大高速公路约10公里。 项目所在的区域属于“大大连”“西拓北进”的重点发展方向之一，未来规划是大连新城区的组成部分之一。 大连开发区 大连开发区 中山广场 星河湾广场 轻轨 大连核心商圈 大连机场 本项目 沈大高速 01—项目区位图 项目用地范围及规划指标 项目总占地面积200万平方米，包括道路、政府公共配套设施、山林地和可开发用地，其中可开发用地约112万平方米，沿4.2公里海岸线成带状分布。 规划指标：综合容积率1.37，总建筑面积153万，地块被分为25块，其中一类居住用地6块，占地面积平米；二类居住用地17块，占地面积平米；商业配套用地1块，占地面积44000平米；混合开发用地一块，占地面积89800平米。 02—项目地块图 红线图（另行提供） 地块限制条件 在地块西北侧边缘，有两个通讯基站。在地块北部有220KV高压走廊通过。距离地块中部边界约500米处有公墓，目测可见。距离地块南部约1公里处为太平洋石化，可能对地块带来空气污染。 太平洋石化 太平洋石化 通讯基站 高压走廊 06—项目周边示意图 项目定位及发展策略 价值定位： 关键词：国际化、城市价值、山海资源价值 城市价值：本项目是未来城市中心区的滨海高尚居住社区，区位、交通、配套、环境极具现代都市意向； 资源价值：充分利用山海文章，展现独具魅力的高品质海岸生活方式和超前人居理念； 国际化水准：充分重视社区配套及国际化设施，打造高标准国际化生活社区，发挥城市级商业作用，结合水岸设计，使之成为新城区焦点； 形象定位： 都市文明下的山海生活体验场 关键词：都市感、国际化、体验式、山海资源关键字：标志 实用 美观 关键字：标志 实用 美观 客户定位 不同目标客户群体特征分类与总结： 项目目标客户 项目目标客户 本地客户 外地客户 全国财富客户：全国多次置业经历，价格不敏感；对资源的极度占有，资产财富化，看重不动产的不可复制的特性，以及物业长期的价值增长，属于看不见的顶层，本项目的标杆客户。 移民养老客户：看重本项目大连的城市价值，所在区域的新城价值，以及良好的自然环境，需要舒适型的产品形式与面积区间，多为东北三省客户，与大连有一定的人脉联系或者工作联系。 资源度假客户：海资源是此类客户的最关注的产品价值，同时支付能力相对有限，不愿在异地置业投资过大，多选择具备优良海景的小户型公寓为主。 本地升级客户：以开发区本地升级置业客户为主以及大大连区域升级置业客户，将是本项目最主力的客户群体，开发区升级客户更加关注社区的品质升级，产品的品质升级与资源升级等方面，大大连升级客户更为关注产品的资源升级。 投资客户：区域未来价值的提升以及产业的强有力提升是带动投资客的最关键的因素，产品性价比，投资的回报率，租赁市场的保证都是其最关注的置业因素。 全国财富客户： 背景特征：北中国范围，以私营业主，企业法人、高层，演艺明星等为代表的活跃的财富阶层，通常在40-50岁，阅历广 行为特征： 反复置业：对于房子，客户关注的不是房产数量，而是新的房产是否能满足自己不断攀升的价值需求，均选择具备城市价值中能够代表其价值的最高端的项目。 投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于稀缺资源的占有。 支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，不再被卖方的打折，赠送等方式打动，原为服务买单。 产品要求：一般选择户型较大的产品，强调对产品的资源占有，包括土地资源的占有以及海洋资源的占有，更有效地作为资产来持有，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积。 服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，强调贴身管家式的尊贵服务，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。 价值关注点：海资源占有、土地资源占有 、贴身尊贵的物业服务 产品形式的需求：独栋别墅产品与大户型的滨海豪宅产品 移民养老客户： 背景特征：主要来自东三省，以私营业主、生意人为主，兼有企业高层、权力公务员，年龄35-45岁左右 行为特征： 投资