郫县三道堰——芙蓉山水营销策划案.ppt

目录 第一篇 区位swot分析 第二篇 竞品分析 第三篇 项目swot分析 第四篇 项目定位 第五篇 营销难点思考 第六篇 营销推广策略 第七篇 1期推广执行细案 第八篇 1期媒体投放细案 第一篇 区位swot分析 一、区位优势：古蜀水乡三道堰 成都近郊半小时生活圈最佳居住地 亲水：古蜀水乡，水源保护地，生态旅游区 低密：最高建筑容积率1.8 近郊：距离成都19公里，快铁、高速通达 宜居：特别适合养老，中老年朋友养老首选 古镇：千年古镇，文化内蕴深厚 休闲基地：中国农家乐示范基地，人流量大。 一定知名度：城西中老年朋友基本都知晓了解 二、区位劣势 小产权兴盛：曾经以小产权著称的小镇 知名度局限：限于西城区中老年朋友 美誉度低：区域形象较差，内部交通、市政配套较差 中高端居住氛围缺乏：区域住宅偏中低端，中高端住宅占少数。 中高端生活配套缺乏：区域生活配套较为完善，但是偏低端。 客群相对单一：主要以成都市区的中老年朋友为主，多为二次及以上置业者。 三、区域机会 富士康产业效应：富士康20万人强势进驻，拉动就业，对房地产及整个郫县经济都起到推动刺激作用。 马术产业效应：中国最大马术休闲娱乐基地落户郫县三道堰，带动区域经济发展，提升区域品牌知名度。 地铁快铁高速效应：2015年地铁2号线开通，直达郫县；2012年郫彭快铁开通，设有三道堰站；5环绕城高速设三道堰出口，提升区域地产价值。 四、区域威胁 郫县周边的部分区域在交通、地段、配套等方面的竞争压力： 郫县县城：交通配套完善，性价比高。 犀浦：离成都近，交通便利；高新产业对经济及消费带动作用。 安德镇：富士康以安德镇为中心拓展，安德镇及周边区域的就近优势 其他未知 区域分析小结： (s)亲水低密特色优势明显。 (w)中高端欠缺是区域劣势也是本案机会。 (o)产业效应预示区域前景可佳。 (t)同质竞争以差异化取胜。 第二篇 竞品分析 一、竞品信息1 竞品界定标准：1、郫县大范围内多层洋房 2、三道堰竞争楼盘（小产权除外） 二、竞品信息2 竞品分析及小结 区位：郫县城区多层项目极少，三道堰是多层项目聚集区。 体量：相对都在百亩以内，五十亩上下。 建筑风格：欧式较少，中式徽派建筑居多 样板间：大部分没有，个别高价项目有（堰澜山）。 绿化率：都在30%-40%之间 容积率：基本都不超过1.8 物业费：大多在1元/㎡·月以下，堰澜山除外。 主要卖点：大景观配套，低密是共性，堰澜山电梯洋房、水上明珠保姆式服务等有独特卖点。 推广方式：都有阶段性报纸、电视、户外投放渠道。堰澜山户外大牌投放较醒目。 价格：大多在3000-4500范围，郫县瑞景茗城除外，三道堰堰澜山价格最高。 销售进度：大部分一期都已售完，2期未推出。 对比本案： 本案在临河景观和产品6+1电梯洋房上都有独特优势。 本案在物业定位上属于一级标准，有一定优势可言。 在价格定位上，本案基本位于三道堰高价楼盘之列。 在推广上，本案只能强于竞品，不能示弱。 第三篇 项目swot分析 一、项目优势 成都首例河景6+1电梯洋房 景观优势：紧邻柏条河，三道堰唯一临河多层项目，内庭活水景观，视野开阔。 产品优势：中式建筑+中式园林。6+1电梯洋房，宽间距，低公摊，户型方正，居住舒适度高。 配套优势：自有中高端商业配套，市镇配套近在咫尺 地段优势：三道堰核心区，未来中高端商业集中区，出行便捷，配套完善 二、项目劣势 体量偏小 地块不方正 楼体方位不正 交通要道，噪音喧扰 项目价格抗性 第四篇 项目定位 一、项目核心竞争力提炼与解读 外部景观： 紧邻柏条河 紧邻望阳阁公园 紧邻阅江楼（农家乐） 三、产品定位 成都首例河景6+1电梯洋房 首例——创举、第一 河景6+1电梯洋房——产品核心卖点 市场定位： 绝版区域·低密标杆绝版区域——项目的区域优势低密标杆——项目的产品优势 形象定位： 原岸，原水，原味水乡生活 原岸，原水——项目核心市场出击点，芙蓉山水的产品精髓。 原味水乡生活——项目所打造的生活模式，标榜项目的稀缺性和排他性。 主广告语： Slogan1：（产品路线） 原味水乡，院墅奢享 Slogan2 ：（景观路线） 外公园·内庭院·水岸生活 Slogan3：（客群路线） 做最真的自己 广告调性： 清逸、高雅、富文化内涵 五、客群定位 主要客群特征分析 有一定阅历，讲究品位。 敏锐的观察力和非常理性的购买习惯 有自己的信息来源渠道，比较相信主流媒体的权威性。 拥有悠闲的生活状态并追求更多。 有文化，有家庭观念。 第五篇 营销难点思考 一、营销难点思考 如何彻底走出小产权房的阴影，树立领导者的身份气质和品牌形象？ 如何解除价格抗性，让消费者觉得物有所值？