西安曲江新区圣境物业管理有限公司-写字楼工程工作手册.docVIP

写字楼工程工作手册版本/修订次数：A/0 PAGE 西安曲江新区圣境物业管理有限公司 PAGE 5 西安曲江新区圣境物业管理有限公司 写字楼工程工作手册 目 录 第一章 总 则 一、写字楼工程部职责 二、写字楼工程部管理目标 第二章 岗位职责 一、工程主管的岗位职责 二、工程副主管岗位职责 三、变配电值班人员岗位职责 四、空调运行工岗位职责 五、给排水技工岗位职责 六、强电运行工岗位职责 七、强电维修工岗位职责 八、弱电维修工岗位职责 九、综合维修工岗位职责 第三章 写字楼工程部管理制度 一、设备接管验收制度 二、值班制度 三、交接班制度 四、报告制度 五、备品申购管理制度 　　六 、维修工具领用保管制度 七、设备操作维修安全规定 八、维修管理制度 九、写字楼设施设备计划性养护管理 十、高空作业管理规定 十一、火警消防处理管理规定 十二、能源管理规定 第四章 楼宇保养 第五章 设施设备保养 （一）、给排水系统保养 1、给排水保养准则 2、冷、热水水泵 3、污水井及潜水泵 4、给排水设备运行管理操作规范 5、给排水设备运行的巡查制度 6、给排水设备设施异常情况处理 （二）供电系统保养 1、供电系统保养准则　 2、供电设备的安全操作注意事项 3、变配电室设备的安全操作规程 4、供电设备过负荷的安全管理 5、供电设施防雷的安全管理 6、供电设备的运行管理 7、变配电室的管理 8、低压配电柜的养护 9、变压器的养护 10、供电设备设施的维修的管理 11、电器竖井操作规范 12、电器竖井巡查制度 13、电器竖井维护保养 14、供电设备异常情况的处置 （三）、供暖系统（锅炉房管理规定） 1、写字楼供暖系统管理准则 2、热交换站供暖安全运行操作规程 3、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机巡查制度 4、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机维护保养 （四）电梯系统 1、电梯系统管理准则 　 2、乘梯人员安全管理 3、电梯困人救援的安全管理 4、电梯的运行管理 5、电梯发生异常情况处置管理 6、电梯机房的管理规定 7、电梯的维修保养标准 8、电梯的维修保养制度 9、电梯常见故障的检查和排除 （六）弱电系统 　　1、写字楼弱电系统管理准则 2、弱电消防系统 第六章 综合维修管理 一、综合维修规章制度 二、综合维修工作内容 1、写字楼天花顶板的养护 2、墙面部分 3、踢脚部分 4、门 5、地面 6、其它 7、公共区域及土建设施小规模装修变动管理办法 8、写字楼施工管理暂行规定 9、综合维修专业设备运行管理操作规范 第七章 工程部工作流程 1、低压电工安全操作流程 2、交接班流程 3、低压柜安全停、送电工作流程 4、高压送、停电及事故安全操作流程 5、电梯维护保养工作流程 6、空调维护保养工作流程 7、配电室维护保养工作流程 8、设备故障处理工作流程 9、设备紧急故障处理流程 10、设备保养流程 11、报修流程 12、消防、监控、对讲系统维护保养工作流程 13、业主报修服务流程 14、照明维护工作流程 15、电梯困救人流程 第一章 总 则 一、写字楼工程部职责 1、负责写字楼楼宇设备设施交接验收,建立详细的设备设施台帐,对交接验收设备或系统作现场标识,并完成交接报告。 2、建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。 3、负责制订写字楼工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。 4、负责写字楼工程维修养护以及能源成本的控制工作。 5、对写字楼设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足业主使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。 6、正确、及时处理运行中所发生的设备故障，在紧急情况发生时，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。 7、按标准完成对业主服务事项，维修及时率、返修率、业主满意率必须达到公司规定标准。 8、负责业主装修方案的审核和并对装修施工进行监管，做好装修过程中结构改造的管理。 9、实施各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整。按管理要求作好设施设备运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。 9、配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理部门要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、排水、噪音达到环保要求。（删除） 10、负责抄录写字楼水、电表读数，与业主或使用人对接水电费核算事宜