杭州酒店式公寓市场-情况.docVIP

PAGE PAGE 2 2.2杭州酒店式公寓类产品的分类 综合以上分类标准，杭州酒店是公寓类项目可以分为八个大的类别： （1）市中心区商住小户型 这类产品前几年是杭州小户型供应的主力，主要分布在武林广场附近的市中心区域及其辐射区域内，地段内的生活设施和商务氛围已经非常成熟。这些楼盘的小户型物业中，已经交付使用的多数都具有一个共同的特征，即商住功能非常明显，实现了真正的SOHO用途。由于地处市中心的区位优势，有不少是作为办公间、工作室等的商务用途，而且比例较高。这类产品由于地段优势明显，开发起步较早，因此进行精装修的较少，售价也基本属于同时期同类产品的较高价位，目前在售的项目均价都已在万元以上。根据相同地段类似产品的租金来看，仍能保持有5%-8%的年投资回报率，而早年投资过这类产品的业主也都获得了更为丰厚的收益。 代表楼盘有：已经交付并投入使用的星都嘉苑、国都发展大厦、北纬30、凤起都市花园、三华园、阳光都市；5月份刚刚交付的滨江·新城市广场，还有处在销售过程中的绿洲吉家、神州白云大厦。 ??（2）市中心酒店式公寓 这类小户型是近两年新兴的热点，同样位于市区成熟区块，产品高端，最大的特点是提供酒店式的服务管理，是真正意义上的酒店式公寓。由于土地资源已经极其稀缺，同时又有着比较严格的限高等要求，这些楼盘一般规模都比较小，大部分进行了经装修。由于较高的品质，是杭州目前档次最高、单价最高的小户型产品，代表高端的形象。这类楼盘虽然目前基本还未交付使用，但由于引进了星级品牌酒店进行管理服务，其品质受到市场的认可。 代表楼盘有：云天财富中心、深蓝广场、世贸丽晶城、丁香公寓、凯恩·西湖金座、华润·西子中心、钱塘·沁园。 ? （3）次中心区域居住型小户型 这类产品地段处于城北城西等目前居住氛围还正在形成过程中的城市次中心，目前多数在售或未开盘，没有经过交付后的检验，有些产品打出了小户型群落、第三代小户型等概念。这些楼盘由于处在不成熟的次中心，又没有学院等特殊资源支撑，因此要在概念和产品上做文章来吸引客户，其实它们最吸引人的还是较低总价与一定的投资潜力。 代表楼盘有：新青年广场、西溪锋尚、金桂大厦、三华·天运、美都广场、以及通策?和睦院的loft公寓部分。 ? （4）学院区商住小户型 学院小户型是学院房产的一只重要力量，也是小户型产品之中较受关注的一类。成熟学院小户型以原文教区的小户型单身公寓为代表，这些楼盘的地理位置已经比较接近市中心，凭借位于学院区的优势，以学院作为主要卖点，获得加价筹码，又以较小的面积赢得比同类通地段房产更高的单价。由于学院提供了一批小户型物业的天然使用者：需要过渡房的年轻教师和毕业不久的学生、租房的学生或教师、创业学生或教师。因此，学院其实是一片小户型物业生存的沃土，为新兴学院区的小户型树立了榜样。另一方面，随着市中心的扩大和学院的外迁，学院的资源渐渐削弱，这些产品在使用上越来越向着市中心区商住小户型的方向发展。这类产品目前 代表楼盘有：自由21、瑞祺大厦、以及学苑春晓、华海园等楼盘的小户型部分物业。 （5）新兴学院区小户型 新兴学院小户型在杭州规划的几个新的大学城或学院区，基本上主要依托学院的资源进行开发。这些楼盘已经成为眼下杭州小户型物业供应的主力之一。由于这些区域都处在逐步成熟之中，是目前还有单价在5000左右的产品供应的为数不多的区域之一。这些项目的价格优势目前较为明显，购买者基本为了投资，其中期待升值后转手的短线投资的比例也比较高。 代表楼盘有：下沙大学城的华元·16街区、阳光星城、阳光华城、福雷德广场、浙水·东尚国际寓所等，以及大都·文苑风情、大北·四季风景当中的小户型部分；三墩的斯坦福2和名都·西雅图小城中的单身公寓部分等。 （6）未来型小户型 未来CBD型小户型指的是钱江新城和滨江区一带的小户型公寓，这些楼盘一般都以靠近未来CBD作为楼盘的主要利益点。这些楼盘已成为眼下杭州小户型物业供应的主力军，钱江新城和滨江区一带也成为小户型供应的热点区域，这一区域目前办公和居住配套都尚未成熟，但前景被看好。这类未来型小户型产品主要一方面是通过低总价来吸引消费者，另一方面也在积极进行精装修、loft等处理，以提升产品的附加值。 代表楼盘有：凤凰城广场、赞成·太和广场、同方·超级星期天、龙禧硅谷、中冠、现代印象广场，以及银色港湾、逸天广场、中浙?太阳国际公寓、旅游?水印城银领公寓、盛元?慧谷、华业·南岸晶都等诸多项目当中一定数量的小户型公寓部分。 （7）风景区酒店式公寓及小户型 杭州市中心的西湖风情区，同时拥有着市中心的配套和风景区的景观，因此具有开发酒店式公寓类产品得天独厚的条件。只是目前项目不