2008年天津星港国际定位调整中期沟通压缩.ppt

星港国际定位调整中期沟通 谨呈：天津三嘉华投资发展有限公司 沟通思路 沟通思路 1.经营模式定位调整 1. 经营模式定位调整： 　项目核心驱动力未变，仍以公寓驱动，但更倾向满足自住的居住功能 沟通思路 沟通思路 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 两房变四房 （建面85，赠送约7㎡） 通过天井赠送， 交楼后搭板改为卧室； 内花园面积算一半， 可改房间； 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 内花园，可改 餐厅 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 通过送入户花园的形式赠送了约8平米的面积，增加产品的附加值； 以入户花园为特色，即可改善不规则平面对户型的影响，又可为户内外提供了一个过渡性空间，丰富生活内容。 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 入户花园，可改 餐厅或洗手间 入户花园改 餐厅 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。 　　多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住……可变的空间体现居住的个性。 多功能房 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 　　预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积。 生活阳台改 厨房 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 空调机安放处变生活阳台 设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“送”得1——2㎡左右的面积，但多出的每一平米，对客户而言均是实惠。 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 楼内空间； 社区内外共享空间； 共享梯厅等 共享空中花园 楼内空间—每隔一定层数设置空中庭院，让住户有更多邂逅的机会，更多活动的空间。 社区内——围合的中庭或架空层泛会所为住户提供户外交流场所。 社区外——周边酒吧、茶苑、小画廊等，供社区内外的朋友休闲娱乐 。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2008.12.06 What-定位调整方向是什么？ 二 初步经济测算 四 Why-为什么进行定位调整？ 3 一 How-产品调整如何开展？ 3 三 外部 输入条件 产品竞争力 工程进度 2007年12月 市场环境强势向好，投资客户活跃，市中心价格平台持续拉升，鉴于挤出效应和空港发展潜力，区域价格平台大幅拉升 2008年12月 市场进入前所未有的下行盘整期，投资客户受到极大冲击，空港区域价格平台出现大幅跳水、价格战日益白热化 市场环境恶化、区域发展受影响，淡市下突围需要强势产品竞争力支撑，填补区域真空供应 项目尚未进入全面施工，为依据市场环境变化进行定位调整提供前提 项目可依托市场环境向好、区域发展拉动，项目均好性强，可以跟随者角色分得一杯羹 ———— 目标要求 追求产品溢价为第一目标； 以多种物业类型分散操作风险为第二目标 降低操作风险、提高安全性 为第一目标 空港价值 资产升值功能被放大，空港区域发展前景能够兑现为较高的升值预期，空港价格平台明显高于其他近郊板块 资产保值功能被放大，空港发展前景利好被大大弱化，区域价格平台降价跳水幅度明显高于其他近郊板块，空港区域抗跌性较差 What-定位调整方向是什么？ 二 初步经济测算 四 Why-为什么进行定位调整？ 3 一 How-产品调整如何开展？ 3 三 2.市场定位调整 3.客户定位调整 4.项目精神属性定位调