2011年郴州福城国际商务中心市场沟通案.ppt

平衡堂智业联盟 ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ 商业市场—租金状况（项目周边） 人民东路沿线: 面积：临街单铺面积相对较小，主要集中在20-40平米，经营业态较为杂 乱，以日常生活服务型业态为主。 租金：从50-90元/平米·月不等，平均可达70元/平米·月，租金状况中 等，经营情况一般，其中北临街铺面租金较低，在40-50元/平 米·月。 八一路沿线: 面积：八一路的东临街铺面面积主要集中在100-150平方米，西临街集中 在30-40平方米。主要经营品牌服饰等。 租金：从70-150元/平米·月不等，平均可达110元/平米·月，租金状况 较为理想，经营活跃。 中山西街： 面积：该街道铺面面积主要集中在30-50平方米，主要经营服饰、家纺。 租金：从60-140元/平米·月不等，平均可达90元/平米·月，租金状况较 为理想，经营活跃。 平衡堂智业联盟 ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ 1.商业整体规划：商圈相对集中，多表现在步行街或者步行街附近的街 道，多数沿街铺面没有得到统一规划，显得杂乱。 2.集中业态：郴州现有集中业态主要体现为传统百货商场、外来及本土超市量 贩、专业市场、临街铺面四种形式，没有形成真正有强吸附力的商业模式， 如【时尚生活式】第七代商业模式的引入，必将带来很强的影响力和收益。 3.商品经营的档次：就商品经营的档次而言，中低档市场趋于饱和状态， 特别是服装行业，竞争较为激烈。缺少集中的中高档购物场所，缺少时 尚兼品位齐全的大型公园式购物中心，缺少一站式休闲性商务的商业亮点。 4.经营模式：老城区商业中心经营模式落后、新商圈更有活力和空间；郴 州沿街铺面大多数是小店小经营，业主资金不够充实，所以大多倾向于 接纳租赁方式。只有少数百货及超市采用扣点的方式来统租、统转、统管。 5.租金状况：黄金地段租金价格在130-180元/平方米/月，非扣点式百货卖 场内部分租金可达300-350元/平方米/月，临街繁华区域的街道也可到 80-120元/平方米/月。 6.经营者分布：经营者主要由本地人构成。外地来郴州经商人员占据比例在提升。 商业市场—小结 平衡堂智业联盟 ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ 【对于规划、业态、经营状况的综合评述】 1、郴州的商业业态整体表现较单一，结构分散，缺乏统一的规划 2、郴州商业的整体经营水平不高。主要体现在以下三个方面： 2.1商业经营者、管理者自身以及服务人员的业务素质不高； 2.2郴州商业业态的重复，相互模仿，导致整体经营状况欠理想，急需新型商业业态的补充来激活市场和扩大消费层面； 2.3各商业项目在后期运营过程中没有很好的维护品牌形象，以及必要的推广，导致部分项目最终惨淡经营甚至流产——如【锦湘百货】。 3、目前郴州商业布局较混乱，导致消费者购物的局限性，没有一个地方能够满足消费者大部分消费需求，物业品位档次没有形成明显区隔，购物、休闲、娱乐等兼备又环境舒适的、大型购物中心缺乏，消费潜力还没有得到有效开发； 4、老城区商业中心经营模式较落后、新商圈更有活力和空间。 商业市场—小结 平衡堂智业联盟 购房人群分析 本市外县人群中永兴比例最高占7.81%；本省人群中长株潭及衡阳占据80%比例；外省中广东占85%。从购买人购房资金渠道来看，2010年网上签约购买人采取一次性支付购房的占44.69%，分期付款占3.73%，通过公积金机贷款支付购房款占6.77%，通过商业银行贷款支付购房款的占44.82%。 ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ 购房人群分析 平衡堂智业联盟 2007--2010郴州客户职业基本特征 ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ 公务员购房的比率将要明显下降，因为他们与全国各地一样。已经 在城市房地产起步与发展阶段，利用资源而大都拥有了2套以上住宅 房产。郴州房地产目前处于了【快速发展阶段】。商铺购买却不一定。 购房人群分析 平衡堂智业联盟 2007--2010郴州客户基本区域来源 2007--2010郴州客户职业基本特征 ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ 购房人群分析 平衡堂智业联盟 2007—2010郴州买房客户考虑因素 2007—2010郴州买房客户希望的物业服务内容 关键词：周边、价格、地段、户型、园林配套 关键词：保洁、维修、车管、绿化、电梯、会所 ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ ※ 福城国际商务中心市场沟通简案※ 平衡堂智业联盟 郴州政府鼓励、政策支持、社会需求等诸多因素促进房地产业的快速增长： 郴州强大区域经济实力，强劲消费