2011年度中国名盘豪宅青岛红状元营销方案.ppt

2011/ 青岛通产伟业房地产管理有限公司 2011.9 项目定位核心理论：三个维度 以集中型平面推广+事件营销完成项目造势；以SP体验活动营销+ 种子客户营销实现项目顺利销售与客带客的持续转换。 报 告 思 维 导 图 豪宅与目标 豪宅标杆 定义豪宅 我们的目标 豪宅的理由 项目定位 定位依据 战略定位 客户定位 价值升级 操盘思路 营销大局观 定义豪宅 推广策略 展示策略 合作支持 名盘评比 媒体资源 权威数据 关系资源 营销策略 从“大范围舆论导入”逐步向“小范围客户锁定”延展，遵循着从“面向大众目标客户宣传”到“针对小众目标客户诉求”并最终达到“锁定目标客户销售”的目的。 传播主题 以“豪宅标杆，城市作品”的传播主题进行演绎，通过对主题所涵盖各个方面的展开和深化来进行有效诉求。 告知体系 以“广告衬托”和“SP活动渲染”为两个基本点的构架体，有序顺畅地进行表现，为整体销售服务。 营销节奏 同时根据市场变化情况灵活控制推盘节奏，做到利润最大化。 营销策略︱营销推广总纲 营销策略︱总体营销策略 前置介入·形象力＞形象 关 键 词 小量快步·合理控制 话题营销·精准渠道·活动刺激 体验营销·产品力＞产品 利用忠诚客户及业内人士，进行活动炒作 利用营销示范体验物业，实现体验营销 深挖客户资源，实现种子营销 集中型平面推广+事件 营销造势 PR关系事件营销 SP体验活动营销 种子客户营销 全面攻击 关键 推广方案之推广策略——策略之整合营销 营销策略︱总体营销策略 B.推广攻略 F.客户攻略 D.展示攻略 借炒作之势大力推广，多路媒体封锁型投放。 让客户被我们的精确客户渠道覆盖到，被我们的尊贵服务感动到，从而认同项目的豪宅地位，进行圈层口碑传播 销售中心升级、展示区实景开放 C.形象攻略 高端形象推广，要结合客户的心理需求，产生共鸣+事件营销制造话题 E.活动攻略 迎合目标客户心理需求，如“高端论坛”“行业论坛等” 利用事件及软文、网络媒体进行项目重塑升华，引起市场关注； A.生活方式营造 营销策略︱总体营销策略分解 关 键 售楼处 体验馆 形象 物业 景观 会所 营销策略︱样板先行 . 前置介入 形象力＞形象 产品力＞产品 样板先行，前置介入，体验营销 样板先行-售楼处 售楼处是项目对外展示的窗口，直接关系到项目的品质。 售楼处之外的营销点（外地等） 充分考虑泊车、动线合理性 样板房的运用 在售楼处内设置产品体验馆 产品建工品质及建材品质展示 样板先行-体验营销 售楼处前环境营造 看房通道的铺陈与告示 样板先行-现场pop 营销策略︱操作关键︱样板与体验 完美展示策略 第一展示——售楼处升级 展示中心设计,模型及专属物料展示 设计感极强，有别的与众不同的模型 项目专属的物料 艺术品的摆放 【展示策略】 售楼团队武装到牙齿 销售团队用时尚元素包装，从细微处体现项目气质， 打造整体品质感。 ［概念楼书+产品说明书］ 分为概念楼书和产品楼书，讲述属于项目的故事，详细介绍每一个匠心独运的细节。 『体验式辅助工具』 ［材料展示+说明牌］ 在样板间展示各种世界名牌的家居用料，并以说明牌的方式阐述每个独特细节。 ［网上售楼处］ 只需轻点鼠标，便可紧跟时代的步伐，体验虚拟看楼的乐趣。 从营销推广节奏来看，我们建议： 结合市场及客户储备情况，通过控制房源，优化销控，实施小步快跑的战略。“小量”推出可以很好对销售进度及价格走势进行控制，同时制造热销的景象，给市场注入信心。 营销策略︱小量快步 合理控制 推广话题 1 名称话题 3 4 渠道话题 5 现场话题 2 节点话题 话题营销 项目话题营销，挑战城市神经底线，引发城市舆论热潮 营销策略︱话题营销·精准渠道·活动刺激 渠道出击—— 专业行销团队；专属大客户经理；分类渠道策略…… 专业行销团队，分区域扫描客户；专属大客户经理直销谈判…… 点对点式销售说辞、销售道具； 分点布控，点对点巡展，精准出击目标； 专项产品发布会； 客户资源整合； …… …… 营销策略︱话题营销·精准渠道·活动刺激 互动共生——双栖共赢 中国名盘——豪宅红状元营销方案 谨呈：华鼎置业 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归青岛通产伟业房地产管理有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 前 言 本报告致力于解决的问题 1、对项目深刻理解的基础上提出目标并努力实现； 2、产品核心价值的研判及定位目标客群； 3、系统产品的诉求并形成核心竞争力； 4、通产伟业的资源优势助推升华； 报 告 思 维 导 图 豪宅与目标 豪宅标杆 定义豪宅 我们的目标