2010年成都香榭湾会所定位沟通方案.ppt

一层总面积4690平米 主要设置了恒温游泳池、餐饮区、 艺术长廊、以及SPA运动健身区。 会所平面布局 二层总面积约2600平米 主要设置了培训会议区、 品茗休闲区以及棋牌娱乐 区，同时包括14间酒店客房。 会所平面布局 三层总面积约890平米，设置酒店客房。 会所平面布局 开放区域：会所大厅、咖啡厅、游泳池、沐浴桑拿等。 会所经营成本估算 类别 项目 月消耗 单价 金额 用水量 游泳池更换池水 250 4.6 4738 游泳过滤用水 450 浴房卫生间用水 180 锅炉用水及吸污处理 150 用气量 游泳池恒温(冬季) 4500方 2.08 9360 游泳池恒温(夏季) 2400方 用电量 按摩泵、过滤泵、热循环泵 2400度 1.2 43200 照明用电（负一楼） 2400度 照明用电（一楼） 2400度 空调用电 约28800度 每月水电气总费用 57298 职位 人数 工资 现场主管 1 2000 前台副理 1 1600 现场领班 2 1200/人 服务员 8 800/人 吧员 2 1000/人 救生员 2 1000/人 收银员 1 1100/人 人工成本 17500 会所经营成本：74798元/月 （不含厨师及相关采购费用） 酒店投资测算 一、酒店经营前期投入固定成本测算 序号 项 目 费用（万元/月） 备 注 1 房屋租金及物管费 2.8 平均10元/月·㎡ 2 主体及公共部分装修（3000元/㎡） 8.75 840万元，按96个月分摊， 3 酒店专用固定设备投入 2 按140万元，70个月分摊 4 财务税收成本 2.88 平均按营业收入20%计 5 小计 16.43 二、酒店经营运营成本（不含人力） 1 电：空调、照明、设备运行 2.4 按照日均800度计算 2 水： 0.7 按照日均50方计算 3 物料损耗、物品保洁等 0.9 按收费房间一个20元/天算 小计 4 三、酒店经营人员及管理成本 1 人员工资管理成本 2.5 10人，人均2500（差不多按照2-3个房间一个人配比） 以上成本合计 22.93 经营模式建议 目前会所的经营主 要有以下几种模式： 1、开发商自营 2、专业公司经营 3、开发商与专业公司合作经营 经营模式 优点 缺点 开发商自营 拥有绝对自主权 一次性投入较大,较难收回成本 便于管理,较容易控制成本 发展商初涉新领域,经验不足,风险加大 专业公司经营 节约开发商投资 会所各个项目可能由多家专业公司分包,合作方分散,管理难度加大 起点较高,运作时间加快 经验丰富 前期人气不足,招商难度较大 开发商风险较小 合作经营 共担风险机制,一定程度上减少双方经营风险 管理难度较大 利用开发商的实力与专业公司的经验,实现优势互补 由于在会所经营方面缺少相关的经验，从减少经营风险的角度出发，建议选择专业 公司经营或者与专业公司进行合作经营，达到优势互补。当然，如果后期考虑这两 种经营模式，那么在前期的规划设计阶段，则需要加入经营方的意见。 谢谢！ 由于酒店的前期定位与后期经营管理均具备很强的专业性， 目前公司无此方面的专业人才，因此本报告还有很多不足之 处，敬请谅解。 成功案例借鉴——广州珠江帝景酒店 项目区位 广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 项目参数 占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区 物管费用 2.80元/平方米月 项目均价 25000元/平方米 投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所 功能档次定位——广州首个超大型酒店式豪华会所 独立酒店式经营——完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 管理方式——由合生国际酒店管理有限公司管理 ，完全独立酒店式经营 成功案例借鉴——广州珠江帝景酒店 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理 客房及配套设施 100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全智能化的房间控制系统 餐饮 中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小时送餐服务 会议 能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以配合你的各种需要 康乐中心 大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室 其他 开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全 依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好 业主只享有康体方面的优惠 * * * * * 经营成本压力偏大：会所经营成本本身就比较高，仅仅依靠业主消费，很难赢利，很多会所由开发商进行补贴经营，