南京市-市区土地地价修正系数表.doc

①基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。 A．基准地价成果介绍及内涵 根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。 其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平 表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表 土地级别 设定土地 开发程度 基准地价 （元/m2） 变幅 （元/m2） 一 六通一平 2200 2080-2300 二 六通一平 1110 780-1700 三 五通一平 680 550-820 四 五通一平 450 360-560 根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价系数修正法评估的宗地地价 ＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2 式中： K1──期日修正系数 　 ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 　 K3──容积率修正系数 　 K2──土地使用年期修正系数 D．区域因素及个别因素修正（∑K） 根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。 表3-26　　　南京市主城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表 指标标准 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 区 域 因 素 交 通 条 件 道 路 状 况 道路 类型 主干道为主 主干道与次 干道并重 次干道为主 次干道与支 路并重 支路为主 道路 宽度 30 20-30 15-20 10-15 10 交通便 捷程度 有对外交通 设施(货运)， 公交线路在 12条以上． 有公交线路 10-12条 有公交线路 8-10条 有公交线路 6-8条 有公交线碧 6条以下 基 础 设 施 状 况 供水状况 保证率达 98％以上 保 证 率 95-98％ 保 证 率 90-95％ 保 证 率 85-90％ 保证率85％ 供电状况 双回路供电， 或单回路供 电。保证率达 98％以上 单回路供电， 保 证 率 95-98％ 单回路供电， 保 证 率 90-95％ 单回路供电， 保 证 率 85-90％ 单回路供电， 保证率85％ 排水状况 排水设施完 善，排水通畅 排水设施较 完善，排水较 通畅 排水设施能 基本满足排 水的需要，排 水状况一般 排水设施尚 不能满足排 水的需要，排 水状况较差 排水不通畅， 排水状况差 通讯状况 区域装机容 量大，通讯状 况好 区域装机容 量较大，通讯 状况较好 区域装机容 量一般，通讯 状况一般 区域装机容 量较小，通讯 状况较差 区域装机容 量小，通讯状 况差 供气状况 保证率达 98％以上 保 证 率 95-98％ 保 证 率 90-95％ 保证率90％ 无供气 环 境 状 况 污染排 放及治 理状况 污染物排放 达标，污染治 理状况好 污染物排放 基本达标，污 染治理状况 较好 污染物排放 略有超标，污 染治理状况一般 污染物排放 超标较严重， 污染治理状况较差 污染物排放 严重超标，污 染治理状况差 危险设 施状况 无影响 基本无影响 有一定影响 影响较大 影响大 自然条件 地形平坦，无 淹水现象，自然条件好 地形平坦，基 本无淹水现 象，自然条件]较好 地形平坦，连 续大雨后有 淹水现象，自然条件一般 地形略有起 伏，大雨后有 淹水现象，自 然条件较差 地形略有起 伏，常有淹水 现象，自然条 件差 续表 指标标准 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣 区 域 因 素 工 业 区 成 熟 度 集 聚 及 配 套 状 况 产业 集聚 类型 以一般产业 为主，企业间 产业联系紧 密，或以高新 技术产业为 主，企业间产 业联系一般 以一般产业 为主，企业间 产业联系一般 以一般产业 为主，企业间 产业联系松散 产业 集聚 程度 高 较高 一般 较低 低 配套 协作 状况 好 较好 一般 较差 差 工业未来 发展趋势 好 较好 一般 较差 差 行 政 因 素 城市规划限制 未来土地利 用以工业用 地为主 未来土地利 用以工业、市 政公用设施 用地为主 未来土地利 用以市政公 用设施、住宅 用地为主 未来土地利 用