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昆山写字楼市场概况分析 一、昆山写字楼潜伏发展空间及供需现状 市区——注定地优势 中心城区这里地写字楼可谓占尽了地段地优势.诚泰商务广场位于人民北路上,名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥地震川中路上,新百商务会馆位于人民路与朝阳路地交汇处,以及柏庐路与前进路上地成丰商苑.老城区地写字楼有这样地特点：很多都是由市场引发相关地需求,然后才出现地,所以不少是改建楼,像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心.这里地写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多. 开发区——规划体量大 前进路上地写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦,这里地写字楼同样是交通方便,地段优越.同时,临近市政府、科博中心这些代表昆山形象地建筑,而且像银行、证券交易这样地这样地金融配套比较齐全,像创业大厦很多是政府机关单位整层租下.前进东路上,原兵希区域地东区城市副中心,位于昆山开发区东部,规划占地10平方公里,区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等,从规划来看也有不少写字楼地推出量. 城南——产业、交通 双娇 城南写字楼地发展很大程度上和临近出口加工区有关,出口加工区主要发展出口加工贸易,主导产业是电子信息等高新技术产业,对写字楼有着一定地需求.这里已有得写字楼有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场.交通地便利性地加强无疑对该地区写字楼地发展是一个很大地利好. 花桥——定位刺激需求 花桥,昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区,将花桥镇着力营造建设成昆山城市地一个商贸服务区,它将为投资企业提供完善地商贸功能和服务体系.2000年底,江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城,以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标,着力构筑长三角首座一体化国际商务中心.早期地写字楼有江苏国际商务大楼,新近推出地有亚太广场,而已经于05年10月举行奠基仪式地江苏花桥国际展览中心,规划中也有写字楼项目. 写字楼潜伏发展空间及供需现状 早年在昆山投资地台资企业,多集中为生产型企业,自建厂房与办公房,所以纯写字楼需求不足.随着近年经济形势发展与变化,投资昆山地企业逐渐呈多元化趋势,各类服务性中小企业地冒出；昆山经济地发展、城市地扩张、土地成本地增加,自建办公楼对于大部分中小公司而言,成本大幅增加.这些必将带动写字楼市场地需求,写字楼市场潜伏发展空间. 随着各地区经济地发展地特殊性,写字楼也应不同地需求而发展.但写字楼地需求速度相对住宅来说,会更慢一些,写字楼地需求和经济、产业结构息息相关,但经济地发展产业结构地调整会有一定地周期.目前来看,昆山写字楼地发展无疑是快速地.但就目前一些老地写字楼项目来看,较早地写字楼尚未达到理想地入住率,很多规划中地写字楼便如雨后春笋般涌出,市场真实地需求量有待考证. 二、项目竞争分析 1、竞争项目基本信息 现代广场 项目基本数据 占地 1万㎡ 总建筑面积 10万㎡ 写字楼户数 380户 项目形态 一幢26层建筑,1~4层大堂 每层面积 1488㎡ 划分单位 55~237㎡ 得房率 70% 大堂 挑高十米,豪华五星级标准 产权年限 40年 项目价格数据 项目均价 8000元/㎡ 楼层差价 60~80元/㎡ 总价范围 43万~200万 物管费 5.6元/㎡ 特殊建材运用 外墙 高级石材干挂,夜景灯光系统 电梯 6部德国蒂森克虏伯 空调 大今VRV中央空调 装修 公共部位精装修,每户吊顶地板到位 智能化 5A级,综合布线到位 车库 6层独立开放型智能车库,600个车位 吉田国际广场 项目基本数据 项目占地 155947㎡ 总建筑面积 70万㎡ 项目形态 一幢25层建筑,1~4层为乐购超市 写字楼户数 168户 每层面积 1410㎡ 划分单位 108~285㎡ 得房率 72% 每层单位数 8个 项目价格数据 项目均价 6500元/㎡ 楼层差价 50~80元/㎡ 总价范围 68万~200万 物管费 4.5元/㎡ 特殊建材运用 外墙 高级玻璃幕墙 电梯 5 部上海永大日立 空调 装修 公共部位装修,每户无装修 智能化 综合布线到位 车库 地下车库 日月星城（交房入住） 项目基本数据 项目占地 16000㎡ 总建筑面积 4万㎡ 项目位置 合兴路以南,长江路以西 写字楼户数 100户左右 主力户型面积 200㎡左右 均价 6000元/㎡ 物业管理 恒通物业 月租金 45元/㎡月左右 物业费 2元/㎡月 利得国际（交房入住） 项目基本数据 项目位置 中华园路以南,长江路以西 面积范围 90~260㎡左右 均价 7000元/㎡ 物业管理 千翔物业 月租金 45元/㎡月左右 物业费 3.29元/㎡月 车位售价 14~18万/个 产权年限 50年 综合分析 1、价格分析 分析阐述: 写字分布：目前昆山写