房地产全过程成本的管理与控制理念剖析（通用）.pptx

房地产全过程成本管理与控制理念剖析房地产成本管理理念－投资控制 经营 定位客户需求对手条件2房地产成本管理理念－投资控制房地产成本管理不等于简单的省钱！3房地产成本管理理念－投资控制成本规划论——成本不是控制出来的，是规划出来的。4房地产成本管理理念剖析房地产全成本观念房地产成本管理的发展趋势成本型城市与产品型城市的控制差异提升价值的五种方法谁是控制工程成本的核心部门工程成本控制的重心点工程成本与营销、设计、技术的关系正确认识设计阶段成本优化成本管控模式、成本管理理念传承目标成本规划与分解甲方分包做多与总包做多的问题分包方式探讨工程量清单的威力关于标底的认识坚持工程招标低价中标的原则与合同成本动态控制的困境工程招标后是否还需要砍价战略采购的定位工程成本与财务的关系工程成本控制体系中最难的是什么？成本数据库建立方法与意义房地产工程成本管理四大核心过程体制对建安成本管理的约束及突破方法承建商差异成本分析评估建安成本合理的标准探讨房地产企业全过程成本管理小结 5房地产全成本观念①施工阶段---承建商的全成本、开发商的阶段性成本。②开发全过程成本----开发商最关注——按成本类型分：土地、工程、财务及税金、管理、营销、设计；——按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；注释：成本比例关系决定成本控制重点、成本的关联性、成本控制阶段。③产品寿命周期成本---品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商业地产项目，营运成本尤其重要。6 房地产成本管理的发展趋势“简单省钱”是承建单位、突破成本定价是房地产商！ 全员参与 重心前移 方案优化 管理创新需永久关注7成本型城市与产品型城市的成本控制差异成本型城市——指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：重庆、武汉、长沙等。成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。产品型城市——指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：深圳、上海、广州、北京、杭州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、现场签证等。成本型城市对工程管理、工程成本管理的要求较高。产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显得重要。在同一个城市，存在产品型地块与成本型地块的差别。对不同的城市不同的地块，我们要采用不同的成本控制方法。不要让成本经验主义害死了人。8提升价值的五种方式? 提升价值的五种途径 价值工程的基本公式： V=F/C V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/ 性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本? C下降，F上升? C不变，F上升? C下降，F不变? C小幅上升，F大幅上升? C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市 场环境、公司经营理念、 产品方针有关。--价值的评估：有显性的， 有隐性的，有眼前的有长 远的，需要综合平衡与决 策。9谁是控制工程成本的核心部门观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门 。观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门 。观点三：项目部是工程成本控制的核心部门 。观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。营销部？财务部？10工程成本控制的重点形成的 成本成本发生的 成本70%～80% 成本控制重点 放那儿好？ 20%销售及物管 项目周期定位设计招标施工SPEND曲线11工程成本与营销、设计、工程技术的关系 1营销决定 方向 2设计阶段 优化 3技术决定 细节12 正确认识设计阶段成本优化传统建筑设计院，并不能帮助房地产企业全面控制设计阶段的成本！中国大陆设计管理条块分割严重，房地产设计管理范围远远大于传统的建筑设计院。房地产设计管理全新思路：作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向延伸，一是土地规划、设计性质的整合，二是甲方另行委托的二次设计和选材用料。大师指点迷津，一个主意节省几百万的神话已经结束。房地产企业现在需要的是精细的设计管理优化。现阶段规划设计阶段成本技术优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢量控制、水电设计参数控制、室外环境景观。设计优化专门PPT，详见链接。13成本管控模式、成本管理理念传承与发展万科模式：工程招标（合约）管理与成本（预结算）管理分离。中海模式：工程管理与成本（预结算）管理合并。蓝光模式：招标（合约）、成本（预结算）、合同执行、审算分离。工程成本管控模式没有固定的，适合就好！ 适合的标准是什么？ 工程成本管控模式必