张杰房地产开发讲义第一章.docxVIP

首先，让我们看一以下整个的授课大纲，包括。。。，从策划到后评价，可以说是房地产开发的整个流程顺序，缺少哪一环节，房地产开发项目的目标都不会顺利的实现。暂时安排第二章和第四章安排实训练习，由大家写一份可行性研究报告和案例分析题，前者分组并由代表以PPT的形式上台演讲；后者每人交一份案卷，各占10，具体安排在相应章节讲完安排。共占20分的最终成绩。 房地产开发讲义 　　本课程的任务是使学生了解房地产开发的基本理论，掌握房地产经营管理的基本知识。 　　不动产：是指不能移动的物，移动后会改变原来的性质、形状或失去原有的价值。 　　房地产是一切社会、经济和生活活动的载体。可以给社会带来巨大的经济效益、改善居住条件，提供居民生活水平。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。 　　房地产业：房地产开发是房屋建筑和土地利用生产和再生产过程。包括：土地开发，房屋开发，土地开发和房屋开发一体化的综合开发。房地产经营从广义上讲是从房地产开发开始一直到消费为止的整个过程（包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋买卖租赁、抵押等活动），狭义讲是房地产出售和租赁等活动。房地产管理包括房地产产业管理和产权管理。房地产服务包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等中介机构和中介人提供的中介服务，以及售后维修保养、清洁绿化等物业服务和商业服务。 　　房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产经营者(土地、房产开发商、经营者)的要求，就投资环境、市场信息(供求信息、客户资信等)、项目评估、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。 　　房地产估价全称房地产价格评估，房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。 　　房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用。 　　它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。 我国建筑业在国民生产总值占有6-7%。 　　我国国有土地使用权的有偿出让，为城市建设提供了稳定的财政来源。据调查，我国来自土地的收益，一般城市占财政收入的25%，深圳、北京等地可达40%。 　　房地产业与制造业、运输业、服务业、金融保险业等行业有密切关系。世界银行1994年的资料给出1:3的带动系数（每1元的房地产投资带动其他行业增长的增加值）。同时，可解决更多的就业问题。 　　(1)土地使用市场。是国家土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 　　(2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 　　(3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 　　(4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 　　(5)房地产技术信息市场。 土地一级市场：即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地可以是生地（尚未开发的农地或荒地），也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，亦或毛地（主要指城市中尚未拆迁的土地）。 土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 房产一级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房屋进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房产二级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 沈阳房地产市场目前土地供需矛盾较突出、检出配套设施落后住宅建设需求、房地产开发公信力不强、房地产市场不够规范。 房地差开发属于经济行为，需要借助土地、建筑材料、城市基础设施建设、公共设备配套建设、劳动力、资金和专人人员等方面形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。同时，房地产开发涉及社会生产生活的方方面面，所以也受到政府的高度重视和监管。 统一规划：根据城市发展的需要，按照城市规划进行开发建设。 房地产开发的特征： 全面系统性与广泛联系性：相关环节多、涉及的部门多、受到的制约条件多、影响的社会因素多等。同时与社会的经济、城市建设、生态环境等息息相关。 房地产开发首先考虑到的是社会因素，包括法律法规、地方政策、城市规划等要求，只有确定开发行为在规定的范围内，才能进行下一部工作。房地产开发包括：立项、规划、设计、征地、拆迁、采购、施工和销售等流程。而这些环节可能涉及国土资源部门、设计单位、拆迁公司、城市建设管理部门、消防，银