房地产开发的前期工作.ppt

第四章 房地产开发的前期工作 4.1土地使用权的获取 4.1.1获取土地使用权的几种方式 （1）政府行政划拨 1 ) 含义 指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 2）行政划拨的特征 没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押 3）适用情况 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 2001年10月22日起执行的国土资源部第9号令《划拨用地目录》规定： 对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、资源、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。 （八）非营利性公共文化设施用地 （九）非营利性医疗卫生设施用地（十）非营利性社会福利设施用地（十一）石油天然气设施用地（十二）煤炭设施用地（十三）电力设施用地 （2）土地使用权的有偿出让 1）土地使用权出让的含义 指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2）出让方式 根据《协议出让国有土地使用权规定》（2003年8月1日起施行）、 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年7月1日起施行）等法律、法规的规定，土地使用权出让可以采取下列方式： 协议、招标、拍卖、挂牌。 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。 国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。 国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。 　　 市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布公告，公布出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；　　 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。 协议出让 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 市、县人民政府国土资源行政主管部门应按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。 协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。 以协议出让方式取得土地者，需将土地用途改变为经营性用途的，应取得出让方和城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。 招标出让 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（简称出让人）发布招标公