(单国军老师新)当前房屋买卖案件跟涉房屋新政相关.docVIP

PAGE 118 PAGE 4 当前房屋买卖案件及涉房屋新政相关案件审理中的主要法律问题与对策 主讲人：单国军 房屋交易涉及物权、债权，又涉及诸多行政管理，从社会意义上关乎人民群众住的问题的解决，既是理论问题，还是实践问题，也是社会问题，需要认真研究解决。目前就相关问题的法律规定与司法解释不够明确具体。我结合实际情况介绍一些实际做法，并谈一些个人的思考认识，供同志们参考。介绍四个方面的问题：一是各类型房屋交易的基本效力问题；二是房屋买卖中的常见问题与对策；三是房屋新政案件的相关问题分析；四是房屋买卖案件中的基本概念、基本标准与审查思路（升级问题）。 一、各种房屋交易情况的基本效力问题 房屋买卖房屋类型多样，涉及交易许可问题，核心是交易前提即权属能否确定下来以及相关的权利特别是土地使用权能否交易，这方面土地制度与政策起着决定性的作用。 1、农村房屋买卖问题（包括小产权房屋买卖）。 （1）基本态度 问题不在同村村民，而是异村村民之间，特别是农村房屋卖给城市居民。 有观点提出有效，有观点则提出按土地管理法修改前后为界。应当说，属于制度现状，并无明确的禁止性规定，土地管理法修改之前似规定经批准可以，国务院办公厅的文件也是从99年开始。这实际上是基本土地制度的问题，虽无明确规定，但制度不允许，制度是个大规定。按制度，农村土地不能直接交易，房随地走，由此导致对农村房屋买卖。制度以后可能会发展，但也不会无限放开，这里边有个国情问题和如何看待国情、如何进行社会管理的问题。现行的土地制度仍然是土地管理法和城市房地产管理法等确定下来的土地制度。 农村房屋买卖的效力及例外。主要是：a.农村村民城市化；b.92年之前部分城市居民、归侨购买农村房屋；c.农村整体迁移；（4）其他特殊情况。 （2）无效之后的处理 这类案件因利益冲突而起，通常也是一个利益平衡和价值平衡问题，要考虑买房人的损失和适当考虑诚信。在涉及拆迁情况下，通常按区位补偿价，考虑双方过错和诚信问题，按一定比例确定买房人的损失。如不涉及拆迁，又无土地明显升值问题，一般不考虑买房人的损失问题。 以往通常是卖房人起诉，近期开始有买房人起诉的情况。处理上不应有差别。 （3）小产权房的买卖问题 小产权房屋有旧村改造的小产权房屋，有为销售主要是给村外人特别是城里人的小产权房屋。这是农村房屋买卖中的一个具体类型，是规模化的农村房屋买卖，进行商品化开发显然是违反现行土地制度的，在本质上属于农村房屋买卖。据说有的地方在搞试点，但不是在北京。 2、经济适用房的买卖 出卖人在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内转让已购经济适用住房的，房屋买卖合同一般认定为无效。政策、法规有新规定的，适用其规定。 出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效；经审查买受人要求办理转移登记的诉讼请求应予支持的，应同时判决当事人依据合同约定及相关政策、法规规定补交相应土地收益等价款。 转让按经济适用住房管理的房屋，应当是有效的。按照经济适用房管理的房屋类型很多，如农民回迁房。 3、未办理产权证房屋的买卖 《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。 4、期房、连环购房等将来可能取得所有权的房屋的买卖 将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。 5、共有房屋买卖 房屋共有人中之一人或者数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义将共有房屋转让给他人，其他共有人不予追认且出卖人转让房屋后亦未取得处分权的，房屋买卖合同无效，但共有人之间另有约定的除外。 房屋共有人中之一人或者数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让给他人的，房屋买卖合同无效；买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合表见代理构成要件，出卖人或其他房屋共有人主张合同无效的，不予支持。 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效；买受人知道或应当知道房屋为共有，或者买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的，合同无效。如果出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若