光耀项目-推盘手法解析.docVIP

光耀橙子 项目基本情况 项目信息 开发商 光耀集团有限公司 占地（㎡） 约1万 地址 惠州道与云山大道交汇处（凯宾斯基酒店对面） 建面（㎡） 37270㎡ 容积率 6.2 绿化率 35.3% 建筑类型 高层 车位比 —— 总户数 345 当期户数 238 栋数 共6栋，现推出1、2栋 总层数 共20层 开盘日期 2009-7-26 开盘折扣 购房客户可享受9.2折优惠；一次性付款客户可享受9.8折优惠 均价 6200元/平米 配套 小区配套：架空层园林、四层商业 周边配套：中小学:黄岗中学、水北小学、富民小学、金裕小学综合商场:家乐福、万家乐、丽日购物广场、云山购物广场、义乌小商品批发城银行:建设银行、工商银行、交通银行、农业银行其他:市民乐园、滨江公园、惠州日报、体育馆、市政府 项目效果图 二、主题定位 1、目标客户定位 目标客户定位为高素质的社会精英群，很多都是政府公务员、高级白领、经商人士或自由个体者。 2、产品定位 精装修小户型复式空间 3、推广主题 谁说橙子不渴望爱情？ 三、营销节点铺排 1）2009年4月30日起开始客户积累； 2）2009年7月12日，橙子营销中心开放，即爱情俱乐部，在营销中心举办了盛大的开幕仪式； 3）截止到2009年7月17日累计认卡约480张。（中间空100个号码） 4）2009年7月24日，橙子样板房开放； 5）截止到2009年7月25日（开盘前一天），累计认卡550张，实际认卡450张。 四、推广策略表现 1、推广主打广告语 “谁说橙子不渴望爱情？” 2、主推目标对象 这些人自信、阳光，引导时尚潮流，看重自己的交际圈而且更渴望爱情，希望能在繁华之处享受甜蜜幸福生活。 3、推广策略 1）在主要媒体上发出楼盘信息，如在开盘前惠州日报上整版做广告； 2）覆盖“全市”户外广告，在主要繁华地段，主要大型购物广场，休闲广场等地方做户外广告； 3）采用派单形式进行推广，如雇大学生在客流量集中处派发资料（双子星、义乌、火车站、荷兰水乡） 4、推广表现形式 1）户外广告 项目现场楼体包装 户外路杆旗广告宣传 2）媒体表现 3）售楼现场包装表现 五、价格策略表现 1、价格策略 突破心里价位进行相对低价一次性销售。开盘前宣传价6000-7000元/㎡，开盘均价6200元/㎡（带1200装修价）。开盘前，由销售人员给予灌输，让客户百分百接受本产品；低开盘价给予客户心理预期高价位的冲击，促进产品的销售。 2、折扣策略 1）开盘之前 发放VIP卡进行折扣购房，采用时间递增，随着离开盘时间的接近，VIP卡折扣也随之降低。主要节点如下（7月26日开盘）： 4.30-5.11认筹的客户，开盘可享受95折的优惠； 5.12-5.31认筹的客户，开盘可享受96折的优惠； 6.1-6.15认筹的客户，开盘可享受97折的优惠； 6.16-6.30认筹的客户，开盘可享受98折的优惠； 7.1-7.26认筹的客户，开盘可享受99折的优惠； 2）开盘时折扣 VIP客户开盘当天根据办卡日期享受享受相应的折扣； 开盘当天，购房客户可享受9.2折优惠； 一次性付款客户可享受9.8折优惠。 如：开盘均价为7100元/㎡，95*92折后实收6200元/㎡。 六、销售情况 9天基本售罄。 光耀-花语岸 项目基本信息 项目信 息 开发商 光耀集团有限公司 占地（㎡） 2.7万 地址 惠城区东平半岛环岛二路 建面（㎡） 9万 容积率 2.43? 绿化率 33% 建筑类型 小高层、高层 车位比 1：1.5 总户数 567 当期户数 228 栋数 共6栋，现推出1、2栋 总层数 当期共11层 开盘日期 2010-6-19 开盘折扣 两房减3.5万*9.8折，三房减4万*9.8折 均价 5300-5500元/平米 配套 小区内部配套：四大主题公园、2公里滨江长廊、2000㎡运动会所、羽毛球、乒乓球、游泳池等休闲健康设施； 商业配套：吉之岛、海燕、 商业街；生活配套：萨莉亚、真味涮、日韩料理、人民医院社区服务站、菜市场、多家便利店等；银行配套：建设银行、中国银行等。教育配套：北师大幼儿启蒙教育，北师大附小、北师大附中等娱乐配套。 项目效果图 2、营销节点铺排 1）开始认筹时间：2010年5月21日 2）营销中心开放：2010年6月5日 3）样板房开放：2010年6月14日 4）盛大开盘：2010年6月19日 3、推广策略 1）主推广语 社区大点 幸福多点 2) 线下活动推广 6月5日营销中心开放，当日到场客户即可参加现场抽奖活动； 6月14日样板房开放，当日到场客户有鲜花赠送，现场设有小型娱乐设施。 3）线上推广 密集式的报版、网络推广； 无论在惠州还是