北京平谷区今典名园项目-策划.docVIP

PAGE 北京平谷区今典名园项目策划案 目 录 我们的操盘思路第一部分 相关分析一、市场环境分析 ………………………………………………2二、需求调查分析 ………………………………………………5三、平谷区供给项目分析 ………………………………………14四、本项目SWOT分析 ………………………………………24第二部分 本项目操盘思路一、项目定位 …………………………………………………26二、市场战略 …………………………………………………27三、操盘策略 …………………………………………………27四、推广主题 …………………………………………………28 五、项目建议 …………………………………………………28 六、销售准备 …………………………………………………29 第一部分 相关分析 市场环境分析 1、平谷地理、经济概况 平谷──位于北京的东北 , 天津的西北 , 地连两大直辖市 , 是京津两大城市的衔接区。平谷三面环山 , 中间百里平川。北倚长城 , 西接首都国际机场 , 山青、水秀 , 空气质量一级 , 是国家生态环境 示范区。 平谷区距北京城70公里，北与密云县相邻，西与顺义区接壤，东、南分别与河北省兴隆县、三河市和天津市蓟县毗连；面积1075平方公里，人口38.5万，全区划分14个镇、2个乡，275个行政村。 平谷区地处燕山山脉南麓，华北平原北端。北、东、南三面环山，中为平原谷地，故名平谷。东南倚巍峨盘山，北踞万里长城。泃河由东而西转南流贯全境，洳河自北而南汇入泃河。 平谷区历史悠久，山水资源丰富，旅游产业发达，但相对来讲，距离市区的偏远和地方政府的宣传力度不够，旅游资源没有充分发掘出来。 平谷有北京市政府命名的“金海湖、大峡谷、大溶洞”市级风景名胜区、金海湖市级旅游度假区；有成两区三环带分布的十一大旅游景区；有载入吉尼斯纪录的世界最大桃园 ,有人类先祖留下的上宅文化和代代相传的淳朴民风。平谷旅游业已实现了食、宿、行、游、购、娱的较高层次配套 , 有上百家高中低档的宾馆 ( 饭店 ) 、度假村和四通八达的交通网 , 是充满魅力的特色生态园、旅游观光园、度假会议园、休闲娱乐园和体验文化园，旅游具有极强的季节性，平谷旅游在北京多个旅游景区中所占市场份额较少，对外来旅游人口吸引的程度较低。 2、平谷交通： 2.1北京城到平谷的最佳线路： 北京——京顺路——枯柳树环岛右转——平顺快速路——平谷 北京——机场高速——穿过首都机场西北侧——平顺快速路——平谷 北京——机场高速——北皋出口——京顺路——枯柳树环岛右转—平顺快速路—平谷 北京——六环路——南法信出口下桥——平顺快速路——平谷 北京——六环路——通州后屯出口下桥——京哈高速——燕郊李齐庄左转——密三路——平谷 北京——京通快速路——京哈高速——燕郊李齐庄左转——密三路—平谷 2.2天津到平谷的最佳路线： 天津——津围快速路——宝坻——蓟县——王庄大桥路口左转——平谷　　天津——京津塘高速——北京六环路——平谷　　天津——津围快速路——宝坻左转——宝平公路——102国道左转到三河燕口路口右转——平谷 2.3唐山、秦皇岛及东北游客至平谷的最佳路线： 京沈高速——天津、蓟县出口右转——津围快速——蓟县——王庄大桥左转——平谷 2.4廊坊到平谷的最佳路线： 廊坊——北京六环路——通州后屯出口下桥——京哈高速——燕郊李齐转左转——密三路——平谷 也可从六环路顺义南法信出口下桥——平顺快速路——平谷 3、平谷区房地产特征分析 平谷区远离北京城区，房地产市场发展受北京城区房地产市场虽有一定的影响，但和北京城区房地产关联度较低； 平谷区房地产价格最近几年上涨迅速，产品单一，户型结构具有同质性，营销手段相对较为简单，规范化程度较弱； 受交通和地区经济发展的影响，平谷区房地产市场的消费水平相对较低，大部分项目的目标客户群基本都是本地长期生活居民为主； 平谷区旅游业的发展一定程度上能够带动当地房地产的发展，但由于旅游资源开发速度较慢的原因，房地产受到的拉动幅度不大，主要表现在旅游地产方面； 因为平谷区房地产处在一个发展阶段且潜力较大，在未来的城市化进程中将会有巨大的潜力需要挖掘，潜在的需求需要进一步引导。 平谷区虽有部分项目有小高层、高层产品推向市场，引领了时尚潮流，但市场接受程度不是很高，大多数消费者仍然倾向于多层建筑，更对板式结构、南北通透的房屋感兴趣，毕竟平谷区土地的稀缺程度远没有通过提高楼高和容积率来解决的程度，可以呈扩散型发展； 平谷区中心地带及世纪广场周边开发充分，住宅用地逐步呈稀缺状态，且价格不菲，而城区周边房价较低。 需求调查分析 在项目运营前期必须对需求市场要有初步判断和数据分析，