绵阳市房地产开发与经营实验报告.docVIP

《房地产开发与经营》实验报告 PAGE PAGE 3 实 验 报 告 科目：房地产开发与经营 姓名： XXX 学号： XXX 班级： XXX 资源环境工程学院 二零一二年4 月 8 日 实 验 1 绵阳不同类型的房地产价格水平及销售情况 一、根据调查绵阳市房地类型主要分为商品房和经济适用房。 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。 经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 二、2012年绵阳市商品房和经济适用房价格水平分区分布图。 三、绵阳市商品房和经济适用房销售情况。 2010年12月绵阳市场成交量为35.25万M2，较上月增加4.8万M2。成交均价为4,636元/ M2,较上月增加392元/ M2,创历年新高，尽管调控不断，绵阳住宅市场仍然量增价长，环比增加11.8%，同比下降0.3%，绵阳交易量不断增加，市场需求依然旺盛。2011年后由于国家的宏观调控的政策，房地产成交量一直下降，呈现不景趋势。2012年国家宏观调控继续加强，房产成交和房价依然会保持下降趋势，销售不景气。 2012年经济适用房的销售和上年相比呈现稳步上升趋势，而在销售方面和去年相比销量增加，价格稳定。新浪乐居20201坛 v)201a. G 实 验 2 绵阳不同规模的房地产公司采取的营销方式及效果差别 绵阳市不同规模的房地产公司主要采取传统渠道、分销渠道、网络销售渠道。其中传统渠道即房地产开发商——房地产商品用户；分销渠道即房地产开发商——分销商——房地产商品用户；网络销售渠道即利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产 HYPERLINK /seo/marketing/ 网络营销活动。 传统营销方式，主要以消费者为中心，但与网络销售渠道和分销渠道相比，网络销售渠道和分销渠道有以下的优点 一、真正做到以消费者为中心。 就传统营销方式而言，真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点，重点强调互动式信息交流，消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位，给予消费者前所未有的参与和选择自由，极大地强化了消费者的核心地位。 二、减少了市场信息的不对称，扩大了消费者的选择空间。 房地产是一种复杂商品，消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息，由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点，对上述信息能够做到全面快速准确的传递，减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络，消费者足不出户，就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息，还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息，使房地产产品差异化特征更加直观，更有利于不同偏好的消费者选择。 三、目标消费群集中，可以实现高效营销。 报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多，但人群分布过于广泛，年龄、收入等差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群，据统计，截至2005年底，中国的互联网用户人数为1.2亿人，在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内，这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比，房地产网络营销有更为确定的目标消费群。 四、降低成本，提高效率，效果易于测量。 目前地产广告主要依靠报纸，网络广告与其相比，成本只有报纸广告的约二十分之一，而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，报纸广告表现形式单一，人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式，有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到发布，只需要很短的时间就能把信息发布出去，提高了营销效率。传统营销效果很难测量，而在网络营销当中，只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击详细查看等