2017房地产行业研究与2018展望报告.pdfVIP

概述 房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定 发展和金融安全。2016年，中国房地产市场处于调整期，住宅库存量高企，对 市场预期转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。自2016年下 半年开始，连续的放松限购、限贷及降息降准、降首付、330新政、全面放开二 胎等政策出台，市场出现缓慢回暖迹象；但由于前期大量刚性需求的提前释放导 致了有效需求不足，市场难以呈现爆发式增长。2017年房地产开工面积增速和 房地产投资增速依然低位徘徊，全国房地产市场区域分化严重，库存高企依然是 行业内面临的首要问题，国房景气指数低位震荡。 2017年12月21日结束的中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”，并明 确提出五大措施来消化房地产库存。该政策对房地产行业未来发展提出了指导性 方向，房地产行业调整将进入实质性阶段，新的房地产需求将会由传统的城市存 量人口转向新市民、地方政府以及投资机构。 银行间发行债券的房地产企业以中央和国有企业为主，资产和收入规模处于行业 前列，资产和收入规模持续增长，债务负担有所上升但基本可控，盈利能力同比 变化不大，整体抗风险能力强。2017年以来，房地产销售的区域化差异有所体 现，布局一线城市为主的企业，其盈利能力得以持续，而且融资渠道的放宽，很 大程度上起到了降低融资成本的效果。但以二、三线城市及商业地产、园区开发 等为主的企业，已经显露下滑态势，后续商品房投资价值的减弱将抑制投资人群 消化库存的动力，不利于开工新建回暖。 长期看，宏观调控将逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段，不动产 统一登记配套制度将进一步健全，土地节约集约利用将继续加强，以保障房地产 市场长期稳定发展；房地产供应步入调整阶段。中国城镇化进程的发展使房地产 市场仍存增长空间，但中长期需求面临结构性调整；人口老龄化背景下中国房地 产可能将开始长周期调整，投资价值的进一步弱化不利于房地产库存的去化，国 内房地产市场的发展情况取决于供需各因素的相互作用。 一、行业特点 房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定 发展和金融安全。中国房地产行业呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地 域性明显的特点。房地产行业具有周期性特征，短周期主要体现与宏观经济互为 因果影响，长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上；房地产行 业具有资金密集型特征，具有土地支出资金总量大，建安成本支付复杂及大额特 征，这对企业的资金规模、流动性、资金运营水平有较高要求；房地产行业具有 政策敏感性特征，政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可直接通 过行政干预的方式调控市场，同时，中国各级政府控制了全国土地，作为市场唯 一卖方，房地产企业对各类土地政策高度敏感：房地产行业还具有显著的地域性 特征，房地产产品为特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不同城市、 同一城市不同区域、土地对各类稀缺资源（教育、医疗、休闲等）的占有等不同 要素。 地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货币政策等宏观经济 因素关系密切。其中房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端（购房者）和 供给端（房地产企业）均对国家金融政策依赖较强；土地政策会影响房地产企业 拿地规模和成本，税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响。 中国房地产行业长期处于政府“调控”状态，调控政策主要分为金融政策、行政 政策、土地政策、税收政策四大类。金融政策包括存贷款基准利率、公积金贷款 政策、存款准备金率等；行政政策包括限购限贷政策、购房补贴政策、各类别保 障房政策；土地政策包括土地供应政策、土地开发规划控制政策等；税收政策包 括营业税、增值税等各类政策。 房地产行业开发周期与产业链条均较长。开发周期长主要体现于房地产开发包括 前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个环节；产业链条长主 要体现在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业均有极高 的关联度。此外，房地产行业的横向关联度也较高，开发周期与产业链条中涉及 政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，各类政策变化对房地产企业均会 产生影响。 从中国房地产发展历程来看，房地产发展的各个阶段受政府政策影响较大，主要 分以下阶段，（1）1999年至2003年，国家提出“住房市场化改革”、“明确 房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展，中国商品房销售面积持续增长， 特别是2003年房地产销售面积同比增长29.10%，达到1999年以来的最大增 长幅度。（2）2004年至2007年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋 律，政府陆