昆明某酒店项目投资评估报告（10月27日））.docVIP

PAGE 6 项目投资评估报告 1、项目概况 1.1 项目主体构成 序号 名称 数量 单位 备注 1 客房 104 间 单间28间，标间68间，套房8间 2 餐厅 950 平方米 3 美容美发店 14 平方米 4 夜总会 870 平方米 5 桑拿中心 660 平方米 6 铺面 355 平方米 一楼临街铺面 根据所提供资料，该项目每年承包费用为220万元，前期装修费用约为300～600万元之间（方案测算数据以300万元为准）。餐饮及休闲娱乐服务（夜总会、桑拿中心）均采取对外承包的形式。 1.2 项目定位 机场最便捷的城市三星级商旅酒店。 1.2.1 三星级酒店因其较高的性价比，广受商旅客户市场青睐。本项目距离机场较近，具备分流机场优质商旅客户资源的天然优势。通过精准的定位，以及围绕此定位而采取的一系列营销策略，能够有效吸引目标客户群体入住。 1.2.2三星级标准是综合装修投入成本、装修使用折旧、对应房价等因素后最适合本项目的选择。 2、项目经营收益预测 2.1 项目经营收入基础数据定义 2.1.1 平均房价 平均房价的制订主要考虑四方面因素：一是景谷酒店周边同类型竞争酒店的定价水平；二是参考景谷酒店前阶段定价水平（过高的定价不利于市场过渡，从而导致部分老客户流失）；三是预期重新装修后酒店软硬件水平都获得提升，因此价格会随之提升；四是价格水平有利于酒店经营初期市场开拓。 2.1.1.1 周边同类型酒店价格水平 序号 酒店名称 当前价格 星级 1 金鹰大酒店 250 三星级 2 云锡大酒店 228 准四星 3 雅都商务酒店 337 准四星 4 中玉酒店 410 四星级 5 昆明国际会展中心酒店 337 三星级 6 官渡大酒店 376 四星级 7 昆明朗威酒店 318 四星级 说明：价格数据采集于“去哪儿”、“携程”网，价格为2012/10/27日标准间报价。 2.1.1.2 景谷酒店历史定价水平 通过网络查询与景谷酒店有合作的“携程”、“艺龙”等几个国内知名酒店预订平台，从2012年10月25日至2013年1月，景谷酒店网络预订价格为248元。考虑到昆明作为旅游城市，酒店经营受季节性因素影响而存在淡旺季之分，故推测全年平均价格为200元（此价格为酒店各类房型折后均价）。 2.1.1.3 平均房价预测（2013-2018） 综合周边酒店定价水平、景谷酒店当前定价水平、初期市场开拓需要，我们将2013年起始年景谷酒店的平均房价确定为200元。从2013年到2017年，酒店平均房价增长幅度考虑人民币的通胀率（假设每年的人民币通胀率为3%）、酒店经营步入正轨等因素，故将酒店平均房价增长速度设定为10-20元。具体见下表： 年份 平均房价（元/间·夜） 2013 200 2014 210 2015 220 2016 240 2017 260 2.1.2 入住率 根据昆明市旅游局2012/07/16日发布的《2012年1-6月昆明旅游经济运行情况分析》，2012年一季度，昆明市星级宾馆饭店平均住宿率为62.8%，二季度为54.86%。同时根据该局2011年7-12月相关统计统计数据，测算出昆明市星级酒店/饭店全年平均入住率为60%。 在参照全市星级酒店入住率水平的基础上，将2013年的入住率保守估计为50%。从2013年到2017年，酒店平均入住率增长幅度为5%，并设峰值为65%。 年份 入住率（%） 2013 50 2014 55 2015 60 2016 65 2017 65 2.1.3 租金 通过对酒店周边地区商铺租金水平的调查，酒店所在路段民航路的租金水平在40-110元/平米·月之间。此次测算取中间值75元/平米·月。因出租合同签订年限一般在五年左右，故租金不设增幅。 2.1.4 承包费 2.1.4.1 餐厅承包费 合适的承包费既能保证酒店出租方的利益，又能确保承包商有利可图。因此餐厅承包费的取定应考虑两方面影响因素，一是同样位置、同等面积清水房的租金价格；二是站在承包商的角度进行营收测算，确保承包费高于租金水平，但又不超出承包商的心理预期。 综合以上两点因素，经测算餐厅第一年承包费为每年65万元，餐厅承包费增长幅度与酒店客房营收增幅相同，下表为2013年-2015年每年餐厅承包费： 年份 餐厅承包费（万元） 2013 65.0 2014 75.1 2015 85.8 2016 101.4 2017 109.8 2.1.4.1 休闲娱乐项目承包费 休闲娱乐项目包括酒店夜总会、桑拿中心，分别位于酒店7、8楼，美容美发中心（14平米）暂不计入内。经测算休闲娱乐项目第一年承包费为35万元。承包费增幅同客房营收增幅。 年份 休闲娱乐项目承包费（万元） 2013 35.0 2014 40.4 2015 46.2 2016 54.6