房地产法第六节.pptVIP

（四）经济适用住房的转让 出售条件： 1.所售经济适用房已满5年 2.向政府缴纳土地收益。 六、已购公有住房出售 （一）已购公有住房的概念: 1、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 （二）已购公房上市出售条件 已取得合法产权证的已购公房，可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售： （一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； （二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； （三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； （四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； （五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； （六）上市出售后形成新的住房困难的； （七）擅自改变房屋使用性质的； （八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 （三）已购公房上市出售的程序： （1）申请。 （2）审核批准。房地产行政主管部门必须在15日之内做出是否准予其上市出售的书面意见。 （3）办理过户手续。 （4）办理房屋产权转移登记手续。房屋所有权和土地使用权均需进行变更登记。 （四）已购公房出售后的收益分配 1、以成本价购买的产权归个人所有的公有住房上市出售的，其收入在按照规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售者个人所有。 2、以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公房上市出售的，其收入的分配有两种办法： （1）出售人先按照成本价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人所有后再出售，其收入在按规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售人所有。 （2）将房屋直接上市出售，其收入在按有关规定缴纳税费和土地收益后，由出售住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。 （五）已购公房出售时土地收益的分配 国家财政部、国土资源部和建设部规定： 1、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。 2、土地出让金和相当于土地出让金之价款的标准相同，均为不低于上市公房坐落位置标定地价的10%。 3、土地出让金按规定上交财政或返还原产权单位。 一、商品房和商品房预售的特征 （一）商品房概念： 商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 （二）商品房预售的概念和特征： 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。 1．房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。 2．房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。 3．商品房预售要受到较强的国家干预。 二、商品房预售的条件： 1、房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 2、房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。 4、取得商品房预售许可证。 根据我国《商品房预售管理办法》的规定，开发企业申请预售许可，应当提交相应证件及资料。（见P174） 三、商品房预售的程序 1、售前宣传 2、签订商品房预售合同 3、办理登记备案手续 4、办理入住手续 5、办理房屋产权转移登记手续 交付使用之日起90日内，承购人应依法持有关凭证到房产管理机关办理房屋产权转移登记手续，领取房屋所有权证。 四、预售商品房的转让 1、概念：预售商品房转让也被称之为楼花转让，或期房转让。它是指商品房预售法律关系中的购房人将所购买的尚未竣工的商品房再转让他人的行为。 2、对楼花转让的规范： （1）限制楼花转让的条件和次数，抑制过度投机行为。 （2）完善房地产交易登记制度，将楼花转让纳入房地产登记管理的范围，将楼花转让置于政府的监管之下。 （3）通过对楼花转让者征收所得税，调节其增值收益，加大其交易成本，使以投资为目的的楼花转让者的收益限定在一定的范围，降低其刺激作用。 一、房屋租赁的概念和特征 1、概念：房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产交易的主要形式之一。 2、特征： （1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。房屋的经营管理权人，所有权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。 （2）房屋租赁一般具有明确的期限。 （3）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。 （4）房屋租赁要进行登记备案。 二、房屋租赁分