房地产法第三节.pptVIP

第10条第1款、第2款规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” (4)内容 1）占有；2）使用；3）收益；4）处分 3.集体土地所有权 范围是：农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 (二)土地用益物权 1、概念和性质 土地用益物权指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益的权利。 我国的土地使用权依土地所有权的不同可分为国有土地的使用权和集体土地的使用权， 2、国有土地使用权： 包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有土地上的使用权。国有土地使用权的取得方式：出让和划拨两种 3、集体土地使用权 分为：农地使用权和农村建设用地使用权 4、地役权 地役权是指因通行、取水、排水、通风等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。 一、我国城镇房屋权属制度的沿革 二、房屋所有权 定义：房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 分类： (一)以所有权主体划分，包括： 1、国有房屋所有权；2、集体房屋所有权；3、私人房产所有权；4、外商投资企业和外产房屋所有权；5、农村房屋所有权。 (二)按房屋所有权主体的构成不同可分为 1、单独所有房屋所有权；2、共同所有房屋所有权 三、关于房屋使用权 四、房屋所有权与土地使用权的关系 (一)两者具有不可分性 1、内容的不可分性，这两种权利是互为依存的 2、主体的不可分性，土地使用权和房屋所有权的主体是不可分的 3、客体的不可分性，房屋的所有权离不开土地所有权 (二)两者的重心是房产 一、房地产相邻关系 房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系 房地产相邻关系的主要内容包括 (一)相邻土地通行关系 (二)相邻流水、用水、截水、排水关系 (三)相邻管线安设关系 (四)相邻光照、通风、音响震动关系 (五)相邻疆界关系 (六)相邻环境与安全关系 二、业主的建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共同部分享有的部分持分权、以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。 建筑物区分所有权采用三元说，即包括专有所有权、共用部分持分权及成员权三位一体的复合性物权 共同管理权的性质和特点 第一，共同管理权是专属于业主的权利。 第二，共同管理权是一种私法上的权利。 第三，共同管理权是管理共同财产和共同事务的权利。 第四，共同管理权既是一种权利，又是一种义务。 一、房地产权属登记的概念、性质和功能 （一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。 （二）房地产权属登记的性质： 第一种为意思主义，当事人一旦作出物权变动意思表示，便可发生物权变动的法律效果 第二种为登记要件主义，不动产物权的变动必须进行登记 第三种为英美法上的托伦斯登记制度。 1、登记的范围特殊。 2、房地产权属登记属于强制性登记。 3、登记部门对登记申请实行实质性审查。 4、登记具有较强的公信力，除司法判决可予以否定外，是权利人产权的唯一合法证明。 (三)房地产权属登记的功能 权利确认功能 权利公示功能 权属管理功能 二、我国的房地产登记管理体制 （一）房地产登记机关 《城市房地产管理法》第60条规定，以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 （二）房地产权属登记的效力 我国房地产权属登记是房地产物权变动的生效要件而不是对抗要件。 三、土地登记制度 （一）土地登记的概念 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权，以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿的公示行为。 （二）土地登记的原则 属地登记原则；依申请的原则 （三）土地权利证书 1.内容 （一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用