第六章 场比较法.ppt

第六章 市场比较法（三大基本方法之一） 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的估价步骤 第三节 市场比较法的应用举例 学习目标 掌握：建立价格可比基础的含义、内容和方法，交易情况修正的含义、内容和方法，交易日期调整的含义和方法，房地产状况调整的含义、内容和方法。 熟悉：市场法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，选取可比实例的必要性、质量要求、数量要求。 了解：搜集交易实例的必要性、途径、内容。 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 二、市场比较法的理论依据 三、市场法适用的对象和条件 四、市场法的操作步骤 一、市场法的概念 市场比较法又称市场法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理来说，市场法应是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果应最容易被人们理解和接受。 二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 在现实房地产交易中由于交易双方的动机、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。 只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值，这一点是基于“大数法则”。它又称大数定律，是随机现象中的基本规律。 人们在长期的实践中发现，在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中。 三、市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象： 是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准工业厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件： 是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。 运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格。 需要消除如下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异： ①实际交易情况与正常交易情况不同； ②成交日期与估价时点不同； ③可比实例房地产与估价对象房地产不同。 上述情况分别称为： 交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)； 交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)； 房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。 这些修正和调整一般难以采用数学公式或模型予以量化，而主要由估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对可比实例、估价对象所在地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。 市场法的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。 四、市场法的操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例； ②选取可比实例； ③对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。 ④求取比准价格。 第二节 市场比较法的估价步骤 一、搜集交易实例 二、选取可比实例 三、建立比较基准(价格可比基础) 四、交易情况修正 五、市场状况调整(交易日期修正) 六、房地产状况调整(房地产状况修正) 七、求取比准价格 一、 搜集交易实例 （一）搜集大量交易实例的必要性 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(报价、标价是无效)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理的价值。 搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。 （二）搜集交易实例的途径 ⑴ 查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如，转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府出让土地使用权的价格资料，确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料。 ⑵ 向交易当事人、四邻、经纪人、律师、财务、银行有关人员等了解。 ⑶ 与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得房地产的要价等资料。 ⑷ 查阅报刊、网络资源上有