国内公司房地产的统计解析.docVIP

国内公司房地产的统计分析 一、 国内房地产市场的现状 1、房地产概念及分类 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，是房产和地产的两个概念的结合。房地产按照类型划分，可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，房产和地产具有相互依存的不可分割性。根据房屋建筑的不同，房地产还可以分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。住宅房地产主要的使用目的的作为居民的生活用房，房地产开发企业偏重于住宅类房地产的开发，而非住宅房地产则具有社会生产和服务的性质，从财产占有状况观察，具有明显的社会法人财产性质。非住宅房地产虽然仍使用房地产这个称谓，但它不单纯指的房屋，而是一个有关建筑、构造物的宽泛的概念，除了厂房、仓库、商业服务业用房外，还包括文、教、体、卫、艺术、旅游、政府、军队用房。 公司房地产指的是非房地产业公司为了满足主营业务需求而拥有的土地和房屋建筑物(Liow,1995)，主要用于支持企业的生产经营和持续发展。因此，公司房地产一般属于非住宅房地产，包括厂房、仓库、写字楼等公司营业、办公、营销、培训用房及附属设施、设备（和建筑物不可分的）。也一些有非房地产公司发展多元化产业，投资住宅房地产项目获得营业外收益。 2、房地产在不同产业的分布 从一个时点看，房地产是固定不变的物质实体。然而，随着产业结构高级化、城市形态也在不断变化，作为产业和城市物质载体的房地产，其功能、价值、实体形态也必然会随产业的变动而变化。明显的例子是，工业化开始时期，轻工业和资源开采类房地产比例大，工业化中后期，重化工、金融商贸房地产的绝对和相对数量都不断加大，而信息化社会，社会中介服务类房地产将急剧上升。产业升级变动的理论反映了各产业发展的规律性趋势，从而各产业拥有的房地产在城镇的聚集，消长，也将相应地呈现出对应的变动趋势。尤其以商业服务、公共服务为代表的第三产业，其生产、消费的基本载体是房地产。为了描述经济发展的客观顺序和内在联系，现在发达国家依据费希尔的划分和配第一克拉克定理，普遍采用三次产业分类法。我国也采用了三次产业划分，其具体标准和范围及其对应的房地产类型是：第一产业：农业（含林、牧、渔），其房地产主要是土地、水利基础设施；第二产业：工业（含采掘业、制造加工业）和建筑业，其房地产主要是厂房和大型工程设施及其用地；第三产业，分为流通部门和服务部门两部分，具体可分为以下几个层次：第一层次：流通部门，含交通运输业，邮电通信业、商业、饮食业、供销仓储业。其房地产包括城市基础设施、经营性房地产、仓库。第二层次：为生产和生活服务的部门，含金融业、保险业、旅游及信息咨询服务业等。其房地产主要是办公楼宇类物业。第三层次：为提高科学文化水平和居民素质的部门，含教育、文化、广播电视、科研、卫生和社会福利实业。主要涉及事业单位房地产。第四层次：为社会公共需要的服务部门，含党政机关、国防部门等。主要涉及大量公共办公用楼、堂馆和营区房地产。从以上分类看，非住宅房地产主要集中在二、三次产业中，尤其是第三产业的四个层次的房地产将呈现上升趋势，非住宅房地产数量庞大，种类繁多，其功能、用途各不相同，其房地产资产配置方式有的是市场手段（如工、商业房地产），有的则主要是非市场手段（如第三次产业的三、四层次的房地产）。 3、国内房地产业发展的现状和前景 （1）我国房地产业的发展现状 房地产业是一个颇具发展潜力的产业。在西方发达国家，由于房地产业投资的产业关联度高，房地产业作为支柱产业来促进经济增长由来已久。在我国，自改革开放以来，随着经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、土地有偿使用、住房制度改革和住房货币化为契机，我国房地产业迅速恢复、发展、壮大，显示了生机勃勃的活力。 我国房地产业自 1998 年复苏以来，房地产每年的投资增长速度都高于社会总投资的增长幅度，从 2000 年到 2004 年，房地产投资增长速度已连续四年超过20%，2004 年达到 28.1%。而且房地产投资占 GDP 的比重也逐年增加。到 2004年，房地产投资占 GDP 的比重达到 9.6%占全社会总投资的比重达到 18.8%。2003年 8 月 31 日，为了加强宏观调控，促进房地产业的健康持续发展，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称国务院 18 号文），将房地产业确立为国民经济支柱产业，这是国务院首次在文件中明确肯定了房地产业的支柱产业的地位。 公司房地产作为当地及区域房地产市场的一部分。房地产市场的发展在一定程度上也体现了公司房地产近年的发展，从另一个角度来看，房地产市场的繁荣对公司的房地产投资及管理策略也会产生一定的影响。如，国内许多非房地产企业在发展产业多元化过程中越来越注重对房地产业的投资和发展。在许多非房地产公司的资产管理中，房地产资产已经变成了公司最大的固定资产，成为资