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灵武市房地产市场调查报告 2010年11月2日 * 本报告包括内容 □市场分析（灵武背景、产品分析、供求分析、价格分析 消费者分析、发展趋势分析、政策规划分析） □竞争者分析（竞争市场整体分析、具体项目分析） □自身分析（竞争优势（S）、竞争劣势（W） 潜在机会(O)、外部威胁(T)） □总结（产品设计、包装推广、价格设计） * 灵武主要房地产项目布局图 * 灵武市背景： 灵武市位于银川市正南方向，全市总面积4639平方公里，总人口23.7万（回族人口11.1万人），其中市区人口为6.5万至7万人。灵武交通发达，河东机场与纵横交错的高等级公路构成了立体交通网络，市区距首府银川市38公里、吴忠市17公里，交通极为便捷。以灵武长枣、灵武畜牧、灵武煤炭、灵武羊绒为特色产业。 伴随银川国际空港物流中心、灵州综合工业园区、灵武羊绒产业园区、灵武再生资源综合利用循环经济实验区等工业园区的招商引资，灵武经济将飞腾上一个新的平台，同时灵武市的常驻人口也将同步扩大，预计在未来五年内年，灵武市区人口将突破十万大关。由于灵武环境适宜人居住，交通便捷，届时也会吸引周边城市到灵武居住。所以灵武市房地产市场也将伴随灵武经济的发展站上一个新的台阶。 市场分析 * 整体分析： 目前灵武房地产属宁夏瑞信、宁夏中恒、宁夏灵隆、宁夏亘元、宁夏鑫祥、宁夏盛源、陕西华宇这几个开发商比较有实力。比较有实力的楼盘是瑞信的枣园湖畔、中恒的灵州华府、灵隆的龙辰华庭、亘元的水木灵州、鑫祥的唐城商业区、盛源的西湖名邸、华宇的花雨湖滨。另外，跟咱项目最直接的竞争者是枣园雅居，在项目的东南方向，仅隔一条307国道。他们的楼盘占地都在100亩以上，开发量也在十几万平米左右。除枣园湖畔、灵州华府、花雨湖滨在城东，其他楼盘都集中在城西。目前西湖名邸是灵武最火的楼盘，水木灵州是最大的楼盘，枣园雅居是我们最直接的竞争项目，而灵州华府是最贵的楼盘，今年是它带动了灵州房产价格的攀升。 各个项目都呈现出同一种情况，多层几乎售光，高层比较难推，商铺甚为冷清。 宣传手段同质化，大多采用项目地广告围墙、销售中心巨幅彩喷、宣传单页、横幅、现场活动等，另外还有中心区巨幅广告牌、电视广告等宣传方式。 市场分析 * 产品分析： 目前灵武房地产产品以多层、小高层、商铺为主。多层以六层不带电体为主，小高层则是11层为主流。户型多是南北通透，楼间距大，绿化率高。层高集中于2.7—2.9米。外立面风格多为仿唐。灵武没有市政供暖，多是各家买天然气烧壁挂炉，天然气价为1.4元/立方米。 市场分析 * 供求分析： 通过对灵武房地产市场的调研分析，灵武房地产目前有三种业态形式：多层、小高层、商铺。灵武市区人口7万左右，而主要的楼盘只有6、7个，灵武房地产整体处于多层供不应求、小高层与商铺供过于求的阶段，受众整体买房热情较高。 市场分析 * 价格分析： 根据调查得知，目前灵武整体房地产市场多层均价在2800元/平米左右，小高层则是3000~3100元/平米左右，商铺在灵武的均价为5000元/平米左右。灵武房地产价格目前处于一个快速走高的阶段，去年至今、灵武房地产价格保守已经上涨了700—800元，可以说上涨了40%之多。 市场分析 * 消费者分析： 通过调查，我们发现灵武房地产消费者主要由灵武本地人、周边区县生意经营者、矿上员工家属等构成。目前灵武市购买情况多为改善型居住，多购买100—120平米南北通透的户型。他们目前对灵武房地产整体房价接受度较高，但有买涨不买低的趋势。灵武消费者更倾向于购买多层，小高层目前虽有小部分市场但整体接受度不高。目前消费者多为按揭买房。 市场分析 * 发展趋势分析： 目前灵武房地产整体是向西发展，因为西边是未来的居住区以及行政区域。西边提地储备量比较充足，东边作为老城区能开发的地块已不多。人口也将随着矿区员工的搬迁、各工、产业园区的招商等因素稳步扩大。从价格方面看，由于供求关系的影响地产价格将保持这几年快速上涨的趋势，预计明年第一季度多层价格将达到3000元/平米。小高层则达到3200元/平米左右。从楼盘规模上看，目前灵武市场稍有实力的楼盘占地都在100亩以上，开发量也在十几万平米，西边丰富的土地储备量，西边未来楼盘规模有扩大的趋势，而城东则很少再有大盘出现。 市场分析 * 政策规划分析： 目前灵武房地产整体是向西发展，关于房地产的政策主要是在五证齐全之前是不能公开销售的，也就说必须合法销售，但是可以向购房者收取定金，都是地产商自理额度。 灵武抓住国家西部大开发战略调整、自治区加快建设宁东能源化工基地的机遇以培育发展煤电化支柱产业为主导加快发展以羊绒、粮食