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第四章 房地产开发用地的取得 城镇土地分等定级 定义：是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。 方法：多因素综合评价法 土地分等定级与土地估价 土地分等定级评定的是土地使用价值； 土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格 分等：城镇之间土地质量的地域差异； 定级：城镇内部土地质量的地域差异； 综合定级 分类定级 市区人口超过50万的大城市宜进行综合和分类定级，其他城市宜进行综合定级，必要时分类定级。 城镇土地分等影响因子 a．城镇交通条件 b．城镇对外辐射能力 c．区域经济发展水平 城镇土地定级影响因子 商业服务繁华影响度 道路通达度 公交便捷度 基础设施完善度 环境质量优劣度 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度 绿地覆盖度、人口密度 产业聚集影响度 转让的方式 出售土地使用权 交换土地使用权 赠与土地使用权 出租 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 出租标的物包括土地使用权，地上建筑物和其他附着物。 出租人仍享有出让合同规定的权利和义务，仍需履行出让合同规定的义务。 四、土地使用权终止 1、终止的条件 指土地使用者停止行使土地使用权。导致土地使用权终止的因素包括： （1）土地使用权年限届满 （2）提前收回：在特殊情况下，国家根据社会公共利益需要，依照法定程序提前收回土地使用权，土地使用权因而终止。 （3）土地灭失 2、土地使用权终止后的注销登记 所谓注销登记，是指土地管理部门已发对土地使用权终止的土地使用证进行注销的法律行为。 （1）注销登记的主管部门有土地管理部门负责，谁发证谁注销。 （2）出让土地使用权期满的注销登记：出让合同期满土地使用权由国土部门收回，同时注销土地使用权证，对其上建筑物和附着物由国家无偿取得。 （3）土地使用权未期满的注销登记：在特殊情况下，根据交通、能源、国防、教育等公共利益需要，可以依法提前收回土地使用权，但应给予相应的补偿。（一般采用金额补偿与土地使用权补偿，可单独使用也可同时使用） 土地估价的假设开发法公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 练习1 某开发商拟购置一片荒地，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”、“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用静态方法估算该成片荒地的总价和单价。 练习2 某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。 思考 市一环保设备厂使用农民集体土地，2003年4月17日该省政府下达征地文件，将包括该环保设备厂所使用土地在内的20亩集体土地征为国有。2004年12月10日，A市国土资源局与B公司签订土地出让合同，将土地出让给B公司。2005年7月3日，该环保设备厂以征地一直未给予其安置补偿为由阻挠B公司施工，并主张根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）的有关规定，省政府的批文两年内未实施安置方案自动失效，应该重新办理征地手续。 征地补偿依据 《宪法》第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 《土地管理法》第43条规定： “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。” 分析 征地时是否应该给予环保设备厂补偿，主要看环保设备厂是否依法使用农民集体土地，可分以下三种情况来处理。 第一种情况 如果该环保设备厂为乡镇企业，并经依法批准使用