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关于农村住宅市场化流转的思考 1 2 刘薇 ，杨春柏 （吉林建筑工程学院,吉林长春 130021；2.天津合生珠江房地产开发有限公司；天津 301811 ） 内容摘要：农村房屋和城镇房屋产权制度差异巨大，农民的住宅不能与城市住宅一样， 实现同权同证、自由流转，农民因此不能获得实际收益。本文将对农村住宅流转的必要性、 可能性进行探讨，指出农村住宅流转的限制，提出现阶段农村住宅流转的建议。 关键词：房地产；集体土地使用权；农村住宅；市场化流转； 我国现阶段所进行的住房制度改革，一直以城镇住房制度改革为主，所制定 的法律制度，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产权属登记管 理办法》等，也都以城镇住房为主要对象，随着我国城市住房制度改革的不断推 进 ,经营性国有土地使用权的市场化工作已基本完成,商品房及房改房的所有者也 都可以将住宅连同相应的土地使用权一起上市转让,进行自由交易。但是,我国农 村住宅交易市场仍未形成,农民拥有的宅基地无法进行合法流转和公开转让，农 村集体用地的使用和农村住房流转以及外出务工的农民进入城镇的住房问题等 都成为摆在面前的现实问题。根据我国现行法律、法规,农村宅基地由村集体组 织,从村集体所有的土地中采用无偿、无期限的方法划拨给村民使用,村民对宅基 地只能自用,不能进入土地市场进行公开转让,农村住房基本没有登记，也不能用 于抵押或出租。这种不允许农村宅基地上市流转导致农村住宅流转困难的管理模 式阻碍了农村经济的发展，影响了农民的基本财产权利的充分实现，这既不利于 农村社会的可持续发展,也不利于社会主义和谐社会的构建。 1．农村住宅市场化流转的必要性 随着城市化、工业化进程的不断推进，农村住宅应逐渐享有和城市住宅相同 的权益。 1．1 建立农村住宅登记制度，保障农民的基本财产的权利 随着城市的全面建设，农村住宅登记发证作为我国土地房屋管理的一种制 度，已是迫在眉睫。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对住 户来说都是一道法律上的“护身符” 。农村的征地拆迁应以农村土地房屋权属证书 作为补偿依据。而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法 判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。而以往的经验表明， 由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生，由于农 民私宅没有房屋产权证这一法律上的凭证，类似的纠纷很难调解，还极易引发一 些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证，可以避免其中一些纠纷的发生，将 其提前消化掉。 农村住宅权属登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利,它不仅是国家 对房地产进行管理的一种重要措施 ,而且农村住宅权属登记有利于维护农村房地 产交易的安全。 1．2 允许农村住宅抵押，是农民致富的迫切需要 农民开展土地承包经营，需要买种子、化肥、扩大生产经营面积等生产、生 活、养殖等方面资金，可是在农村融资渠道相对少，甚至有的人采取借高利贷的 方式，融资难的最大问题是没有抵押物，而对一般农民而言宅基地上的住房是唯 一可抵押的资产。对普通农民来说，建房是最大的投资，如果在急需资金时又不 能将住宅抵押或转让，要么使农村工作无法展开，要么是深受高利贷盘剥。盘活 农民住房资产，并使之变为“ 资本” ，是农民致富的迫切需要，也是新农村建设和 发展的需要。 农民私宅经确权发证后，可以进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产 变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。 农村经济的发 展，客观上已要求解决农村住宅出租、买卖和抵押等问题。 另外，目前农村闲置的宅基地比较多。有一部分农民已在城镇买房居住，但 农村的房子长期闲置。如果可以抵押，其房子的价值完全可利用起来。” 1．3 集约用地，加大市场配置土地资源 众所周知，在中国农村地区，《土地管理法》规定，每一户农民可以划拨到 一块宅基地。这个规定便是农民占地的一个法律依据。只要农民有了钱，想的第 一件事情是盖房子。对广大农民而言，国家为其提供的最大保障就是可以无偿取 得无期限使用的宅基地。由于农户谁也不愿意错过这样的福利，所以新建住宅不 断外扩，宅基地侵占耕地之风强劲，农村住宅利用效率很低，甚至影响粮食安全。 另外，中国正处在工业化与城市化加速发展时期，沿海一些发达城市其中举 家进城打