中建地产芙蓉跟苑洋房专题探究.ppt

* 本报告版权属置业国际所有，未经本公司同意，不得翻印或使用本报告全部或部份内容；任何侵权行为，本公司保留法律追究权力 中建*芙蓉和苑 （洋房研究专题） 第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析 第二章：长沙典型花园洋房类产品分析及借 目 录 第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析 较高 较高 适中 低 价格 个性化 个性化 便利舒适 实在便利 居住模式 收入较高的中产阶级，要求较高生活品质 收入较高的中产阶级，要求较高生活品质 城市中产阶级，要求一定生活品质 中低收入人群，兼顾工作和生活 居住人群 第一居所或第二居所 第一居所或第二居所 第一居所 第一居所 居住定位 配套不完善，需依靠社区内部提供各项配套 配套不完善，需依靠社区内部提供各项配套设施作为补充 随着所在区域的发展，配套迅速齐全 配套齐全，衣食住行方便 周边配套设施 独立产权，单车位或双车位 独立产权，单车位或双车位 独立产权 车位出租或独立产权 车位房 私家车 私家车 城市公交系统，私家车 主要依靠城市公交系统 交通 城市边缘，市郊 城市边缘，市郊 城市边缘，市郊 城市内部 位置 自然景观较好，低密度，有前后花园 自然景观较好、低密度，叠下有前后花园，叠上有露台 自然环境好，密度较高，依靠小区内部环境景观塑造以及自身露台，庭园景观塑造。 自然环境一般，高密度，主要依靠小区内部环境景观塑造 环境 增加车库、私家花园、阁楼等功能面积 增加车库、叠下私家花园、叠上阁楼等功能面积 增加庭院、阳光房、露台等功能面积 具有基本功能 功能 舒适 舒适 舒适 较舒适 舒适度 较好 较好 较弱 弱 私密性 通常面积150—250左右 通常面积150—250左右 通常面积100—200平米左右 通常面积较少，在135平米下 面积 层次较多，风格多变 层次较多，风格多变 层次较多，风格多变 外立面形式单一 外观 联排别墅 叠拼别墅 花园洋房 传统多层 建筑形式 在产品表现上：多层为普通住宅，花园洋房出现在中高档产品中； 在市场表现上：花园洋房是在多层的基础上有了较大改变，目标是满足人们的需求，是尽量给予客户高档住宅（别墅类）的感受，一般都以低密度，能满足良好的环境绿化，提高居住（生活环境）为目标，所以受到市场追捧； 一、洋房与普通多层对比分析： 通过上表花园洋房对于多层的优势即： 外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显。 在表现形式上：洋房产品出现在中高档产品，别墅基本出现在低密度住宅，属于高档产品； 在市场表现上：较之叠拼/联排别墅而言，花园洋房虽然面积较小、景观 配套较弱且住宅附加功能较少，但因其在面积和单价上有所控制，使得总价相对较低。因此，花园洋房这一独特产品，定位在要求一定生活品质的城市中产阶级，以便利舒适的特点和高于一般多层的档次在市场上占据一定优势； 二、洋房与别墅对比分析： 通过上表花园洋房对于别墅的优势即： 受众群更广、总价门槛低、在产功能上与别墅无太多差别但市场空间更大。 花园洋房是中高档住宅的选择； …是中产阶级的选择； …档次高于多层，低于别墅； 结论： 第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴 融科·檀香山 占地面积：140000㎡ 建筑面积：300000㎡ 洋房容积率：1.5 高层容积率：4 综合容积率：2.5（计容积率部分） 融科?檀香山，来自美国南加州的自然艺术建筑，南加州建筑是充分尊重原生地表肌理和环境的建筑，不仅体现出当地的文化积淀与建筑内涵。并继承了传统院落民居的精华，以私家花园、庭院、露台……等亲近自然的空间营造出多重庭院的氛围，全面引入生态健康的居住理念。通过社区内公共区域的独立主题庭院园林，赋予每个院落特殊的气质与文化，界定了居民的归属感。 规划：中部为花园洋房，南北为高层产品 退台花园 阳光房 地下多功能房 檀香山洋房退台示意 1F 2F 4F -1F +1F 电梯 地上 地下 3F 三室二厅二卫-190平米 四房二厅二卫-181.5 露台 多功能地下室面积赠送 四房二厅二卫-154平米 三房二厅二卫-194平米 4+1长沙首创四层电梯洋房，采取三大堂的设计； 一层带花园及地下室，二三层赠送大面积南向露台，并赠送地下室；四、五层为复式，附送空中露台; 超过10平米厨房设计，3.9米开间卧室； 上下多层花园、阳台设计； 附送全套地板采暖； 首创人车分层低密度社区，车辆在小区入口直接停入地下； 借鉴点： 利海·米兰春天 麓南·80万㎡意式风情小镇” 利海集团——“营造中国绿色地产” 利海米兰春天占地面积535.158亩，建筑面积近80万平方米，将分三期开发，项目一期将以叠拼庭院洋房、花园洋房和小高层公寓为主；二