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北京别墅市场解读 一、北京别墅市场的发展历程 1992 1995 1999 2003 别墅市场大事记Boom/Bust Circle 1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市 1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义 1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态 1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化 1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固 1992 1995 1999 2003 别墅市场大事记Boom/Bust Circle 2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，撏Ｖ贡鹗嘤玫氐耐恋毓┯。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期 2004年：在4号令、71号令（?.31大限敚┑韧恋卣吆秃旯鄣骺氐慕鹑谡哂跋煜拢本┍鹗谐【擞纱笙耷暗募蟹帕拷氲酱笙藓蠊┯ψ芰坑兴趸旱慕锥? 二、北京别墅市场的结构性特征 别墅市场结构性分析 在售项目中50%为2002年以来入市新盘 10-30万平方米中等规模项目为主流 （本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查） 别墅地域分布 在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为： 昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州 六个区县的别墅项目占在售总量的75% 主要别墅分布区域特征总结 4900 6300 7769 10000 11000 14200 加权平均价格 6000 6000 10000 15000 16000 16000 独栋别墅价格平台 摰偷当鹗麛 第一居所 第二居所 通州 性价比高的城市低密度住宅 第一居所 大兴 景观型别墅/乡村别墅 第一居所 第二居所 昌平 高档涉外别墅 第一居所 顺义 高档城市别墅 第一居所 朝阳 高档山地别墅 第一居所 海淀 别墅产品形象 别墅产品功能 区域名称 别墅市场供需总体特征 市场供应量集中放大 高档产品和中档产品成为市场两大主力 总体市场需求旺盛 中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销 截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米 三、产品特征演变 第一代 第二代 第三代 重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷 位置型，单纯别墅形体，不重视细节； 追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶尔居住，保姆成为别墅的摮ぷ≌邤 标签型，卖稀缺资源； 关注产品细节，重视生活，想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所 产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑； 第四代 社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区价值最大化 4代产品的并存与升级 别墅产品的价值体系 景观价值 社区价值 创新价值 别 墅 价 值 体 系 交往空间 社区识别符号系统 精神堡垒 软性服务流线 产品及空间体验创新 四个层次的开放空间 （4-tier open space system) 产品价值 规定动作与自选动作 四、客户特征演变 郊区化发展规律 2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为79.5％ 城市发展进程规律 北京已经进入郊区化的迅速发展期 城市群 当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。 城市化 大都市 郊区化 北京的郊区化特征 被动式 郊区化 主动式郊区化 初级阶段 完全主动式郊区化 郊区化发展阶段 郊区化三个阶段及典型案例 3 2 1 欧美国家的郊区化 完全主动式郊区化 亚北别墅区 主动式郊区化 初级阶段 近郊低端住宅;经济适用房 被动式郊区化 典型案例 发展阶段 我国的郊区化发展进程的特点： 主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象 受价格影响程度 郊区化的发展阶段 北京的郊区化特征 客户特征演变棗别墅需求主流化 1997年之前，持有外国护照的客户占到70％，其中港、澳、台客户约占50％，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户20％左右，多数为机构客户 1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化，国内客