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代理意见 仲裁申请代理人：廖俊凯 陈朝炜 * 《房地产买卖居间合同》 其规定权利义务的主要条款有： （1）交易房屋的总价80万元； （2）合同签订后申请人即支付购房定金17万元；买方按揭购房的，卖方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后的10天内签订《购房抵押贷款合同》； （3）首期房款（不含定金）7万元，买方须于成功递件后支付卖方； （4）楼价余款为56万元，（如买方按揭，即为贷款银行批准买方按揭的金额），该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内 * （5）卖方承诺，买方可以在本合同上述第（3）、（4）项实施前提前支付上述款项，在卖方收到支付总房价的60%后，同意将该房屋交付买方使用。 （6）卖方逾期交付房产的或买方逾期支付房款的，逾期一方应提前通知并征得对方同意后方可顺延。否则，逾期超过10天仍未能履行的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当向违约方发出书面通知，自解除合同通知到达违约方之日起即正式解除合同。 * 代理意见 一、本案申请人要求被申请人交付房屋并赔偿相应损失既有事实依据又有法律依据 。 1、申请人与被申请人在居间人南宁市某房地产咨询有限公司的中介下签订的《房地产买卖居间合同》体现了各方的真实意思表示，合同成立且具有法律效力。 2、申请人已经履行合同规定的先期义务。合同签订后，申请人依合同陆续向被申请人刘某支付了购房定金17万元和首期房款7万元，到2010年1月份，被申请人刘某收到申请人的付款累计50万元，已超过总房款60%。此后被申请人将房屋交付申请人使用是对申请人切实履行义务的认同。  * 代理意见 3、被申请人在办得房产证并注销抵押登记后未履行合同义务将合同的标的房屋过户给申请人，违反合同约定。 4、被申请人主张的申请人未履行付款义务的事实不存在。由于合同规定了双方的义务的履行顺序，申请人已经履行了相应的合同义务，而被申请人未履行其合同义务，其行为违反了合同约定，因而申请人也有权行使其顺序抗辩权不予交付剩余房款。以上：申请人一方已经按合同约定履行其相应义务，而被申请人未履行其义务。 * 代理意见 二、关于被申请人的主张没有事实以及法律依据。 1、房租问题。在此前合同约定的内容并未提及房租，其交付房屋行为是对合同约定的履行而非租赁行为。 2、被申请人的催告及解除合同行为无效。催告函的内容是被申请人催告申请人履行合同债务（购房余款），但是在合同约定中，只有被申请人过户房屋给申请人后才会产生这个债务，催告应当在过户后。被申请人没有过户就不存在申请人履行主债务的义务，因而其行使的解除权的行为没有事实依据以及法律依据。 * 三、关于被申请人的提交的证据： 1、《催告函》、《催告函邮寄回执》 因被申请人并没有合同的撤销权，其案件事实认定没有关联性。 2、手机短信 形式上： 其所提交的手机短信证据是由纸质打印出来，因而其缺乏真实性。 内容上：短信内容仅能证明双方当事人的协商行为，与事实不具有关联性。 代理意见 * 代理意见 宗上所述，申请人的仲裁请求所依据的事实清楚，证据充分，请求仲裁庭采纳代理意见，依法支持申请人的仲裁请求。 *